"상업용 부동산 시장 올해가 바닥...내년 회복 기대"

코람코자산운용 '2025년 국내 부동산 투자 시장 전망' 발표
중소형 오피스 공실률 증가 예상...공사비 증가 부담
유동성 보유 재무적투자자 존재감 확대

챗GPT가 그린 내년 상업용 부동산 시장. 코람코 제공

[파이낸셜뉴스] 우리나라를 비롯해 미국 등 주요국가의 금리 인하 흐름 속에 내년 국내 상업용 부동산시장이 대외 불확실성 속에서도 완만한 회복세가 기대된다는 전망이 나왔다.

코람코자산운용 R&S실은 29일 '2025년 국내 부동산 투자 시장 전망'에서 △오피스 △물류센터 △데이터센터 △호텔 등의 내년 시장을 예측하며 이같이 밝혔다.

올해 코람코가 3·4분기까지 추산한 국내 상업용 부동산 누적 거래규모는 15조8000억원이다. 지난해(13조8000억원) 수준을 소폭 상회하고 있지만 제한적인 금리인하의 영향으로 딜 클로징이 더뎌지며 명확한 성장세로 돌아서지 못한 것으로 판단했다.

서울 주요 업무지구의 오피스 공실률은 2%대로 낮지만 가파른 임대료 상승과 기업들의 이전 및 감정평가 등을 이유로 당분간 중소형 오피스를 중심으로 공실률이 증가할 것으로 예상했다.

특히 중심업무지구(CBD)의 경우 장기적으로 기존 오피스공간의 35%에 달하는 327만㎡의 신규 공급이 예정돼 있지만 공사비 증가 등의 이유로 실제 준공 시까지는 상당기간 소요될 것으로 전망했다.

이 과정에서 사옥마련을 위한 기업들의 전략적투자자(SI) 유치의 중요성이 지속되면서 내년에는 유동성을 보유한 재무적투자자(FI)의 존재감이 더욱 커질 것으로 내다봤다.

올해 수도권 물류센터 신규 공급은 281만㎡로 지난해의 절반 이하로 감소했다. 이는 지난 2023년 신규 공급량 고점 이후 점차 안정화를 찾아가는 과정으로 설명했다. 그 사이 일부 자산들의 가격이 조정돼 최근 캡 레이트(자본환원율)가 6%대를 넘어서기도 했다. 그러나 당분간은 경공매를 통한 부실채권(NPL) 위주의 거래가 지속될 것으로 예측했다.

데이터센터시장은 지속적인 수요 증가와 투자 관심도 상승을 예측하며 긍정적으로 평가했다. 다만 최근 님비(NIMBY)현상 등 환경 변화와 공급 여건 악화로 수도권 외곽으로 거점이 옮겨가고 성장속도 또한 저하될 것으로 우려됐다.

끝으로 호텔시장은 과거 건물매입 후 용도변경 사례가 많았지만 최근 방한 여행객 증가로 인해 직접 운영목적의 거래가 활발하다고 봤다. K-컬쳐의 글로벌화로 인한 국내 방한객과 연계돼 호텔시장의 성장도 지속될 것으로 예측했다.

김열매 코람코자산운용 R&S실장은 "지속되는 외부환경 변화를 주의 깊게 살피되 변화에 대응할 수 있는 전략을 고도화해 낙관적 시각으로 투자에 접근해야할 시기"라며 "바꿀 수 없는 것(대외환경)과 바꿀 수 있는 것(투자전략)을 구분할 수 있는 지혜와 바꿀 수 있는 부분에 대한 용기 있는 결단과 실행력이 필요한 시점"이라고 말했다.

한편, 코람코자산운용 R&S실은 올 초 각 부서에 흩어졌던 조사·전략·분석기능을 한 데 모으고 외부 전문가 등을 영입해 조직된 신설 부서다.

시장전망과 투자전략 등을 내부임직원과 투자자에게 제공하고 있다.

[e-mail] 김영권 기자