강남3구 중소형 아파트값 '쑥쑥'

재건축 규제 완화 기대감과 이주수요 증가로 강남3구(강남.서초.송파구) 중소형 아파트 가격이 금융위기 이전 수준까지 회복했다.

특히 중소형 아파트를 중심으로 거래가 활발히 이뤄지면서 아파트 가격이 빠르게 상승하고 있는 것으로 조사됐다.

■강남 중소형 가격 역대 최고점 근접

4일 업계에 따르면 올해 3.4분기(7~9월) 강남 3구의 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 평균 매매가격은 3.3㎡당 2729만원으로 집계됐다.

강남3구 중소형 아파트 평균 가격이 2700만원을 넘어선 것은 2010년 1·4분기의 2760만원 이후 5년여 만이다. 이는 역대 최고점을 기록했던 2009년 3.4분기 2769만원의 98.6% 수준으로 역대 최고점에 바짝 근접한 상태다.

게다가 강남 주요 재건축 단지들에서 이주가 시작되며 가격 상승세를 부채질 할 경우 조만간 최고가를 갱신할 가능성도 높은 상태다.

하지만 강남권 중대형 아파트 가격은 아직 금융위기 이전 수준을 크게 밑돌고 있다.

올해 3.4분기 기준 전용면적 85㎡ 초과 아파트의 3.3㎡당 평균가격은 2761만원이다. 이는 2007년 당시 평균가격인 3176만원~3251만원과 비교할때 86.9% 수준에 그친다.

그러나 중대형 아파트도 투자수요도 가세하며 낙폭을 줄이는 모습이다.

지난 9월 경매시장에서 거래된 강남 3구 중대형 단지들은 대부분 낙찰가율 100%를 초과했다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "감정가는 낙찰기일 4~6개월 이전에 정해지기 때문에 집값이 가파르게 오르는 시점에는 초과낙찰이 속출하게 된다"며 "감정가 대비 110%에 가까운 낙찰가율을 기록했다면 현재 평균 시세가 그 수준을 회복했거나 향후 더 오를 것을 기대하는 투자수요가 많다는 의미로 해석할 수 있다"고 말했다.

■실수요 거래, 작은 아파트 인기 끌어올려

부동산업계에서는 전통적으로 큰 면적대 아파트를 선호하는 강남 3구에서도 중소형 아파트의 가격 회복세가 두드러지는 이유는 결국 실수요를 중심으로 한 거래가 활발했기 때문으로 보고있다.

실제 국토교통부의 자료에 따르면 올 초부터 8월까지 강남 3구내 전용면적 85㎡ 이하 아파트 거래량은 1만693가구로 지난해 같은 기간 거래량(6901가구) 대비 54.94% 증가했다.

중소형 아파트 강세가 이어지며 재건축 조합원 입주권 거래도 큰 폭으로 증가했다.

서울부동산정보광장 자료에 따르면 올해 강남3구의 입주권 거래량은 지난달까지 202건으로 작년 같은 기간(131건) 대비 54% 가량 상승했다.

상황이 이렇다 보니 건설사들도 신규분양 단지의 중소형 물량을 적극 늘리고 있다.

지난 8월 분양한 '대치 SK뷰'는 일반분양 전체를 84㎡로 구성해 3.3㎡당 4000만원 안팎의 높은 분양가에도 불구하고 조기 완판을 기록했다.

■강남 재건축 3.3㎡당 4000만원대 굳히기?

또 연내 분양하는 단지들도 중소형 비율이 50%를 넘는 곳들이 적지 않다.

코오롱글로벌이 이달 강남구 청담동에 공급하는 재건축 단지 '청담 린든그로브'는 전용면적 84~232㎡ 총 114가구 가운데 일반분양은 전용면적 84㎡ 70가구로 구성돼 있다.

삼성물산이 같은 달 분양할 예정인 서초구 서초동 '래미안 서초 에스티지S'도 일반분양 147가구 중 절반 이상인 76가구가 중소형이다.

이 밖에 송파구 가락시영아파트를 재건축한 '송파 헬리오시티'는 중소형 면적이 953가구수로 전체 일반분양 가구수의 61.48%를 차지한다.

서초구 반포동 삼호가든4차를 재건축한 '반포 센트럴 푸르지오 써밋'도 일반분양분인 전용면적 59~133㎡ 201가구 중 93%에 달하는 187가구가 중소형이다.

분양업계 한 관계자는 "부동산 시장 호황을 맞아 분양가가 일제히 오른 것은 사실이지만 강남이라는 특수성을 고려할 때 앞으로도 서초.강남권 재건축 단지 중소형 평형 분양가는 3.3㎡당 4000만원대를 유지할 가능성이 크다"고 말했다.

[e-mail] 김현우 기자