한남1구역, 민간재개발 신청… 공공재개발과 투트랙 전략

공공재개발의 최대어로 꼽혔다가 탈락한 서울 한남1구역이 '민간재개발'을 신청했다. 주민 갈등으로 공공재개발 재추진이 어려운 가운데 오세훈 서울시장의 민간재개발 활성화에 대한 기대감이 높아지자 공공과 민간 개발을 모두 타진하는 '투 트랙' 전략을 택한 것으로 풀이된다.

■공공-민간 재개발 '투 트랙' 타진

5월 31일 용산구청에 따르면 서울시 용산구 한남1구역 주민들은 새 정비구역 지정을 위한 '정비구역 사전검토요청'을 5월 17일 접수한 것으로 확인됐다.

주민들은 사전검토요청을 위한 주민 동의서 등을 접수하고, 현재 용산구청의 요청으로 자료를 보완 중이다.

한남1구역의 한 주민은 "공공재개발을 포기하는 것이 아니라 민간재개발과 함께 투트랙으로 진행하는 것이 목표"라며 "민간재개발 신청 뒤 오 시장이 민간재개발 사업 기간을 5년에서 2년으로 앞당기겠다고 발표해 긍정적으로 보고 있다"고 말했다.

한남1구역 공공재개발 추진위원회도 경쟁 구도가 아닌 공존 관계로 지켜보고 있다. 추진위 관계자는 "서울시에 재심의 요구를 하고 있고, 필요에 따라서는 하반기 진행될 2차 공공재개발 공모에도 참여할 계획"이라며 "공공재개발에서 탈락하며 개발 무산에 대한 주민 불안이 심해져, 민간재개발도 열린 마음으로 지켜볼 것"이라고 전했다.

한남1구역이 신청한 '정비구역 사전검토요청'은 재개발 절차의 걸음마 단계다. 이후 자치구의 사전검토와 사전타당성조사를 거쳐 정비계획 수립, 정비구역 지정으로 이어지게 된다.

■상가 많아 주거개발 반대 관건

변수는 오 시장이 발표한 '6대 재개발 규제완화' 방안이다. 주거정비지수제 폐지 등 규제 완화로 속도를 내고, 공공기획을 전면 도입해 자치구가 진행하는 사전타당성조사를 생략한다. 현행 5년이 소요되는 재개발 단계를 2년으로 줄인다는 장점이 있지만, 한남1구역처럼 신규 신청 구역들에 대한 가이드라인은 아직 정해지지 않았다.

용산구청 관계자는 "사전검토에만 6개월이 소요되고 그 이후 사전타당성조사가 진행되는데, 서울시 발표대로라면 공공기획이 도입돼 10월 이후 사전타당성조사가 생략된다"며 "이렇게 되면 시기상으로도 새로운 재개발 공모 방식보다 늦어 굳이 예산을 써가며 (한남1구역의) 사전타당성조사를 진행할 필요성이 낮다"고 말했다. 다만 이 관계자는 "민간재개발을 반대하는 것이 아니라, 새로운 재개발 방식 도입에 따른 지침이 아직 없다는 것"이라고 덧붙였다.

공공재개발 탈락 요인으로 꼽힌 '주민갈등'이 여전하는 점도 불안 요소다. 실제 한남1구역은 뉴타운 개발 당시에도 주민 반대로 해제된 아픔이 있다. 올해 공공재개발 탈락 이유도 서울시는 "주민 의견이 찬반으로 양분됐고, 관광특구 등 정비 시급성 등을 종합적으로 검토한 결과"라고 설명한 바 있다.

원용국 한남1구역 재개발 반대위원장은 "한남1구역은 관광특구에 남산고도제한 미관지구라 개발이 어렵다"며 "다른 구역들이 다 아파트를 짓는 것과 달리, 용산공원과 가장 가까운 1구역은 관광특구의 면모를 살릴 수 있는 입지로 발전해 나가야 한다"고 주장했다.

재개발 반대 측은 이 외에도 △개발 부지의 이면 도로 △토지 지분 소유자 2분의 1 이상의 반대 △35%의 개발 반대 동의서 등을 근거로 공공과 민간 재개발 모두 반대하고 있다.

고준석 동국대 겸임교수는 "한남1구역은 다른 곳보다 상가가 많은 지역이라 재개발을 하려면 상가 소유자들의 동의를 이끌어내는 게 가장 큰 숙제'라며 "이태원 상권이 침체되긴 했지만, 코로나가 회복되면 외국인 관광객이 늘어나 상가를 가지고 있는게 재개발보다 나을 거라 생각하는 상가 소유자들이 많아 갈등이 심할 것"이라고 전망했다.

[e-mail] 김동호 기자