'LTV 50%' 규제 완화에도..."DSR 규제, 대출금리에 돈 못 빌려요"

[파이낸셜뉴스]금융당국이 주택담보대출비율(LTV)을 상향해 단일화하고 고가 아파트에 대한 주택담보대출를 허용하는 등 부동산 대출 규제를 대대적으로 완화했다. 그러나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전하고 주택담보대출 금리는 8%대에 육박해 실제 돈을 빌리기는 여전히 어려울 전망이다.

■"주택가격 상관없이 LTV 50% 단일 적용"
10일 금융당국은 부동산관계장관회의를 열고 규제지역 내에서 무주택자와 1주택자(처분조건부)에게 주택가격별로 20~50%로 차등 적용된 LTV를 다음 달 1일부터 50%로 일원화하기로 했다.

이번 규제 완화 전까지 9억원 짜리 아파트를 구입할 때 최대 주택담보대출 가능액은 40%에 해당하는 3억6000만원가량이었고 DSR 40% 규제로 대출이 가능한 최소 연소득은 5300만원이었다. 이는 금리 5.0%, 30년 만기 원리금 균등 상환 방식에 기초해 산정한 결과다.

그러나 이번 규제 완화로 같은 조건의 최대 주택담보대출 가능액은 최대 4억5000만원으로 9000만원 늘어난다. DSR 규제에 따라 같은 조건에서 대출이 가능한 최소 연소득은 기존보다 1300만원 늘어난 6600만원이다.

투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트의 주담대 금지 규제도 풀려 LTV는 완화된 50%가 적용된다. 따라서 15억 아파트를 LTV 50%를 활용해 은행에서 최대 7억5000만원가량의 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. DSR 규제에 따라 해당 금액의 대출이 가능한 최소 연소득은 연봉 1억1000만원 수준이다.

■날로 뛰는 대출금리에 "돈 빌리기 어려워"
큰 폭으로 완화된 규제에도 은행업계는 실효성은 크지 않을 내다보고 있다. DSR 규제가 여전하기 때문이다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율로 소득을 기준으로 상환 능력을 평가하는 것이다. 현재 DSR 기준은 40%로 묶여있어 고소득자가 아니고서야 늘어난 한도만큼 대출을 받을 수 없다.

실제 시중은행의 분석에 따르면 연봉 1억원인 무주택 실수요자가 14억원 아파트를 매입할 때 주택담보대출 상한액은 7억원이다. 그러나 같은 조건에서 연봉 5000만원인 무주택 실수요자의 최대 주택담보대출 가능액은 3억5500만원이다. 5000만원인 연봉 차이에 비해 상한액 기준 차이가 무려 2억4000만원에 달한다.

치솟는 대출금리도 무섭다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 변동금리는 하단이 5%를 넘겼고 상단은 7% 중반을 돌파했다.

만약 은행에서 주택담보대출로 빌린 4억 원을 30년 만기의 원리금균등상환 방식으로 갚을 경우 금리 하단(5%)을 적용해도 매달 이자만 104만 원을 내야 한다. 원금을 포함 시 매월 215만 원을 갚아야 한다.

은행권 관계자는 “DSR이라는 대못을 빼지 못하면 소위 말하는 고소득자, 맞벌이 부부 빼고는 효과를 누릴 수 없다”면서 “주택담보대출 변동금리가 연말에 8%가 될 것이라는 전망까지 나오고 있어 금리 부담이 가중되는 시점에서 이번 정책의 효과를 체감하기는 어려울 것”이라고 밝혔다.

[e-mail] 김동찬 기자