"지분적립형 등 공공분양 혁신… 주택 총괄매니저 역할할 것"
2023.09.20 18:08
수정 : 2023.09.20 18:08기사원문
김 사장은 주택 및 도시정책 분야에서 이론과 실무를 겸비한 최고 전문가로, 지난해 말 전국 최대 지방공기업인 GH 사장으로 취임하기 전까지 서울주택도시공사(SH) 사장으로 서울시의 주택정책을 책임졌다. 공공 주택도시개발 분야에서 잔뼈가 굵은 인물이다. 그런 그가 땅도 넓고 사람도 많은 경기도에 옮겨 온 후 가장 크게 신경 쓰는 것이 바로 '차별화 된 주택 정책'을 마련하는 것이다.
얼마 전 발표한 '지분적립형 공공분양 주택'이나 최근 국토교통부에서 주최한 대한민국 국토대전에서 대통령 상을 수상한 '국내 최고층 모듈러주택' 등 지금까지와 다른 방식의 주택을 선보이는 이유이기도 하다. 특히 김 사장은 지방공기업의 수장으로 정부의 주택 개발과 공급 독점에 대해 개편을 요구하는 1인이기도 하다.
■5억 광교아파트를 1억원대로…구입지분적립형 공공분양주택
최근 김 사장은 GH의 새로운 아파트 공급방식으로 '지분적립형 공공분양' 도입을 선언했다.
GH 지분적립형 분양주택은 최초 입주시 10~25%의 지분을 확보하고, 나머지 지분을 4년마다 분할 취득하는 방식이다. 5년 의무거주에 10년 후 매매도 가능하다.
이 경우 5억원에 달하는 광교 아파트를 입주시 1억2500만원으로 구입할 수 있다.
이에 따라 GH는 광교신도시 A17 블록(옛 법원·검찰청 부지)에 600가구 가운데 240가구를 지분적립형으로 분양할 계획으로, 2025년 하반기 착공해 2028년 후분양으로 공급할 예정이다.
김 사장은 "임대주택 못지 않게 중요한 것이 내 집을 갖는 것이다. 커다란 목돈 가지지 않고도 내 집을 가질 수 있는 방안으로 지분적립형 공공분양 주택을 추진하게 됐다"며 "이 사업으로 GH가 돈을 벌려고 하는 것은 아니다. 최소 이윤으로 부담 없이 집을 소유할 수 있는 제도를 만들겠다"고 설명했다.
■ 전국 최초 최고층 모듈러 주택 '2023 대한민국 국토대전' 대통령상 수상
그런가 하면 GH의 용인영덕 경기행복주택이 '2023 대한민국 국토대전'에서 대통령상을 수상하며 또 하나의 주택 모델을 선보이기도 했다.
GH가 발주한 용인영덕 경기행복주택은 13층, 106가구 규모로 자체 모듈러 기술 33개 주요 공법이 적용된 국내 최초이자 최고층 모듈러 주택이다. 모듈러 주택은 주요 구조물과 건축 마감 등을 포함한 모듈러 유닛을 공장에서 제작한 후 현장으로 운송해 조립해 건설하는 주택을 말한다.
기존 건축 방식과 비교했을 때 소음, 분진, 폐기물 발생이 적고 공사 기간도 30~50% 가량 단축시킬 수 있다.
김 사장은 "13층 이상 모듈러주택 완공은 세계에서 6번째, 국내에서는 최초 사례"라며 "기술적으로는 우리나라 건설 산업의 기술력 한계를 극복하고, 대한민국의 초고층 모듈러 기술을 한층 더 확보한 것을 의미한다"고 밝혔다.
그가 특히 모듈러 주택에 집중하는 것은 변화하는 공사 현장의 여건 때문이기도 하다. 김 사장은 "20년 전에 비하면 건설 현장도 급격히 달라져, 현장에서 40대 이하 한국인은 찾기 힘들고, 비숙련공이 많다"며 "시공과 설계 분야에서 경험을 쌓는 인력 수가 줄어드니 품질 제고를 더욱 어렵게 한다"고 강조했다.
하지만 모듈러주택의 경우 기존 공사기간의 40%를 단축할 수 있고, 안정적인 공장 제작을 통해 현장 부실시공 등 문제점을 해결할 수 있다는 장점이 있다. 김 사장은 "용인영덕경기행복주택의 총 공사기간은 약 15개월로, 기존의 현장 건설방식에 비해 6개월 가량 공기를 단축했고, 경기도민에게 고품질의 주거 공간을 신속히 제공할 수 있었다"고 전했다.
■지방공기업 "이제는 '타운매니지먼트' 역할로 전환"
이와 더불어 김 사장은 전국 공공주택과 택지 개발을 정부가 독점하는 지금의 시스템을 개편, 지방공기업의 역할을 강화해야 한다는 입장도 밝혔다. 그는 "정부는 개발하고 떠날 사람들이지만, 지방공기업은 지역에 남을 사람들이다"며 "LH 지역본부를 지방공기업하고 합쳐야 한다. 그것이 지방분권형 개발"이라고 강조했다. 이는 지역에 맞는 도시개발을 지방공기업이 담당해야 하고, 그래야만 생애주기별로 타겟을 정확히 알고, 지역주민들의 요구에 맞는 주택을 만들 수 있다는 설명이다.
김 사장은 특히 "이제는 짓는 데서 끝나는 것이 아니다"며 "그동안에는 주택을 짓고 나면 그만이었지만, 이제는 꾸준한 관리를 해야한다"고 전했다. 이같은 의미에서 김 사장은 GH를 '총괄사업관리자(타운매니지먼트)'로서의 역할을 강조하고 있다. 기존 주택공급을 담당했던 지방공기업이 단순히 주택을 짓고 공급하는 '빌더(Builder)'로서 도시나 주택을 건설하는 데 그치는 것이 아니라, 앞으로는 '타운 매니지먼트(Town management)'로 기획부터 조성, 유지관리 등 운영 전반 과정에 걸쳐 역량을 발휘하는 시스템으로 전환해야 한다는 것이다.
마지막으로 김 사장은 "GH 직원은 743명으로 LH 6988명, SH 1386명에 비해 터무니 없이 적은 인원과 예산규모를 갖고 있지만, 전국에서 최고 능력을 자랑하는 지방공기업으로 성장할 것"이라고 자신감을 보였다.
―최근 '지분적립형 공공분양 주택' 도입을 발표했다. 어떤 차이점이 있나.
▲신규 주택공급 물량 감소, 주택가격 상승 추세 지속, 가계 실질소득 정체 중인 부동산경제 시장을 고려해 현 법령 내에서 신속하게 공급이 가능한 주택 필요하다. 무주택자이면서 성실하게 직장에 다니는 도민이라면 누구나 내 집 마련이 가능하고, 자산 형성의 기회를 가질 수 있는 부담 가능한 공공분양주택 도입을 검토하게 됐다.
소득분위 10분위 중 임대주택에 신청이 가능한 1~3분위, 목돈으로 자가구매가 쉬운 7~10분위를 제외한 4~6분위를 타겟으로 해 정책적인 사각지대에 해당되는 분들을 위해 지분적립형 주택을 도입했다.
특히 적금처럼 주택 지분을 차곡차곡 늘려 '온전한 내 집 마련'이 가능하다는 것이 특징이다.
일반분양주택의 경우 입주시 분양가 100%를 일시 지불해야 하는 반면, 지분적립형 분양주택은 분양가의 10~25% 및 공공지분에 대한 사용료를 부담해 일반분양주택에 비해 초기 자금 부담이 상대적으로 적다.
―'지분적립형 공공분양 주택'에 최소 이윤을 반영했다. 성공할 수 있을 것으로 보나?
▲사업의 지속성을 감안해 최소 이윤을 반영했다. 전용면적 60㎡ 이하는 원가에 1~2% 정도 최소 이윤을 더한 값으로 후분양 공급함으로써 자산이 부족한 무주택 실수요자를 위해 주거비 부담을 최대한 낮추고자 했다. 전용면적 60㎡ 초과는 일반 분양주택으로 원가에 적정 이윤을 더한 값으로 공급해 그 이익을 임대주택 재원으로 활용할 계획이다.
―LH가 주도하는 주택공급 사업에 지방공기업의 참여율을 높여야 한다는 목소리가 높다.어떻게 생각하나.
▲GH의 사업영역인 경기도는 사회적, 지역적 특성상 개발규모나 사업의 다양성 등 선도적인 모델을 개발할 수 있는 여건과 기회가 있음에도 불구하고, 현재 시점에서는 중앙정부보다 선도적으로 사업을 주도하거나 견인하기에는 한계가 있다는 아쉬움이 있다.
지방공기업은 해당 지역 내 특성과 여건을 살린 개발사업에 집중할 필요가 있고, 중앙정부는 전국적 스케일에서 가이드라인을 제공해 각 지방정부가 세부적인 계획을 수립할 수 있도록 개발분권화를 통해 효율성 높이는 것이 바람직할 것이다.
3기신도시 또한 대부분 LH가 주도하고, 지방공기업은 지분참여로 이루어지는 경우가 대부분이다. 동일한 신도시 내 담당구역이 나뉘게 되며 각 구역별 도로, 시설 등의 완공 시기가 다른 경우도 생긴다. 최종 사용자의 입장인 거주민의 입장에서는 불편한 경우도 종종 발생할 여지가 있다.
해당 지역의 개발은 그 지역에서 수행할 수 있도록 하는 것이 지방자치제도에 부합하는 방향일 것이다.
또 자본금 증자 등 지방공기업의 역량을 발휘할 기반 마련에도 노력해야 한다. 현재 시점에서 3기신도시 보상 및 착공 등 동시다발적으로 굵직한 사업을 GH가 추진할 계획이 있음에도 불구하고, 지방공기업으로서 자본금 규모가 타 기관에 비해 현저히 적은 편이다.
신도시 조성은 토지수용방식으로 진행되기 때문에 자금이 선투입이 불가피한 구조로, 수도권에 주거 안정 등의 이슈가 몰려있고 이목이 집중되는 만큼 차질없는 사업수행을 위해서 경기도와 협의해 자본금 증자를 위해 현금출자, 현물출자 및 재정예산 확충이 적극 추진할 계획이다.
―임기 동안 꼭 이루고 싶은 사업이 있다면.
▲무엇보다 '지분적립형' 경기도형 공공분양주택의 착공을 보는 일이다. '경기도형 지분적립형 공공분양주택'을 광교 A17블록을 대상지로 해 임기 내 착공을 목표로 추진하려고 한다.
또 '도민의 삶터' 가까이 다양한 서비스와 기능을 충족시키는 '공간복지'가 공공건축의 사회적 가치로 부상할 것이다.
빌라, 다가구, 연립주택에 거주하는 분들을 위한 생활 편의시설, 복지시설을 지역의 유휴 공간을 활용해 조성하고, 도민의 생활반경 안에서 촘촘히 혜택을 누릴 수 있도록 공간복지사업을 가시화하는데 주력하고자 한다. 지방공기업이 '총괄사업관리자(타운매니지먼트)' 역할까지 선도하는 시스템을 만들겠다.
신도시개발에서 빌더로서 도시나 주택을 건설하는 데 그치는 것이 아니라, 앞으로는 타운 매니지먼트의 충실한 역할로 전환코자 한다.
jjang@fnnews.com