'주택공급 절벽' 현실 되나… 서울 지난해 착공 33% 그쳤다

지난해 전국 주택공급의 착공 실적이 연평균(2005~2022년) 대비 절반 이하에 그쳤다. 특히 이중 서울의 착공 실적이 32.7% 수준에 머무르는 등 주택공급 실적이 부진한 것으로 나타났다. 이에 전문가들은 리츠를 활용한 사업 재구조화, 지역 건설사 인센티브 제도 확대 등 공급 회복을 위한 정책적 지원이 강화돼야한다고 강조했다.

국토연구원이 23일 발표한 '주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 보고서에 따르면 지난해 전국 주택공급 실적은 이 같이 집계됐다.

지난해 전국 주택공급 실적(연평균 대비)의 경우 인허가와 준공은 70%를 웃돌지만, 착공은 47.3%로 극히 낮은 수준을 보였다.

지역별로는 연평균 실적 대비 수도권은 지난해에 인허가 69.0%, 착공 47.2%, 준공 82.2% 수준이다. 비수도권은 인허가 79.5%, 착공 47.5%, 준공 65.5%이었다.

특히 지난해 서울의 주택공급 실적은 연평균 대비 인허가는 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1% 수준에 불과했다.

국토교통부의 2023~2027년 주택공급계획에 따르면, 정부는 5년 동안 전국에 270만가구를 공급할 예정이다. 서울, 광역시 등 주택수요가 많은 지역에 더 많은 주택이 공급된다.

하지만, 지난해 공급계획 대비 실적(인허가)의 경우 전국은 82.7% 수준이며, 서울은 32.0%로 매우 저조했다. 국토연은 주택공급 지연의 주요 원인으로 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화 등을 꼽았다. 기준금리 인상의 여파로 지난해 기준 브릿지론의 대출금리는 평균 10%로 올라섰다. 또 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준) 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)이 각각 20%를 넘는 가격 상승률을 보였다. 이 외에도 부동산 개발금융의 한계, 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업지연, 공사비 증가와 공기 증가 요인 등도 공급지연의 원인으로 봤다.

김지혜 연구위원은 "공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력을 강화하고, 공사비용 절감방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행돼야한다"고 말했다.

우선 분쟁 예방·조정 방안으로 공공부문의 공사비 갈등 사전 예방·조정 기능 강화와 신탁방식에서의 주민의견 반영 강화 방안을 제시했다. 중장기 방안으로 건축 설계 지원 등을 통한 도급계약 불확실성 해소방안도 제안했다.

주택공급 기반 개선방안으로는 지역업체 인센티브 제도 확대를 꼽았다.

지역 건설사에 부여되는 3~20% 내외의 용적률 인센티브 비율을 실효성 있게 높여야 한다는 게 골자다. 또한 리츠를 활용한 사업재구조화와 공공지원 민간임대 활성화를 제시했다.

중장기 방안으로는 공공주택 공급 확대, 건설인력 확충방안 마련, 부동산금융 종합정보망 구축 등을 꼽았다.

[e-mail] 성석우 기자