HUG 대항력 포기에… 수도권 오피스텔 경매 훈풍

오피스텔 경매물건의 낙찰율이 오름세를 타고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 주택을 경매로 넘기면서 대항력을 포기한 물건이 늘고 있어서다. 이 경우 낙찰자는 임차권 인수부담없어 입지경쟁력을 갖춘 오피스텔 위주로 새로운 주인을 만나고 있다.

9일 지지옥션에 따르면 지난달 수도권 오피스텔(주거용) 경매 진행 물건은 831건으로 역대 최다 규모다. 이중 224건이 낙찰돼 낙찰율은 27%이다.

2022년 12월 30.5%(164건 중 50건 낙찰) 이후 최고치다. 지난달 낙찰가율은 77.5%, 물건 당 평균 응찰자 수는 2.97명이다. 낙찰가율은 2022년 10월 95.7%이후 70~80%대를 오가는 상황이다.

서울, 경기, 인천 모두 낙찰율은 상승하고 있다. 지난달 서울 오피스텔 경매는 낙찰율은 22%다. 2022년 11월 25%(64건 중 16건 낙찰) 이후 최고치이다. 인천의 낙찰율은 32.3%로 2022년 7월 36.4% 이후 높다. 경기 낙찰율은 25.1%로 지난해 9월 34.7% 이후 8개월만에 최대치다.

지난달 서울에서 최고 낙찰가율을 찍은 오피스텔을 은평구 에스클래스 전용 27㎡이다. 1억8600만원, 낙찰가율 97.38%이다. 1회 유찰된 물건으로 응찰자 5명이 몰렸다. 전세보증금 1억8600만원의 임차권이 설정된 물건을 HUG가 강제경매에 넘겼다. 임차인의 우선변제권을 HUG가 승계해서다. 이번 물건의 낙찰자는 낙찰금액 외 임차인의 '전세보증금'을 추가로 부담하지 않아도 된다. HUG가 '임차권 인수조건 변경'을 통해 매각대금에 대한 우선변제권만 행사하고 임차인 대항력을 포기한 물건이기 때문이다.

HUG가 대항력을 포기한 물건이 늘면서 오피스텔 낙찰율이 오르고 있다는 게 전문가들의 분석이다. HUG는 깡통전세(전셋값이 매매값에 근접) 오피스텔의 임차인 전세 보증금을 갚아준 후 채권을 회수하기 위해 강제경매를 신청한다. 하지만 전세보증금이 크다 보니 유찰이 반복될 수 밖에 없다. 이 때문에 HUG는 보증금 일부라도 회수하기 위해 법원에 대항력 포기를 신청하고 있다.

낙찰자는 대항력을 포기한 물건에 대해선 임차권을 인수하지 않는 조건으로 낙찰을 받을 수 있는 셈이다. HUG의 '든든전세' 사업도 낙찰율 상승에 한몫하고 있다.

든든전세는 HUG가 보증 사고 주택을 직접 낙찰받아 소유권을 넘겨받은 뒤 새로운 임차인에게 전세를 줘 보증금만큼 HUG의 현금흐름이 즉시 개선되는 효과가 있다.

[e-mail] 최용준 기자