로또분양 막겠다는'지분적립형주택', 대출기준 등이 관건 [부동산 대책'후폭풍']

초기 자금 적어 3040 기대감 높아
신규택지·3기 신도시에 도입 추진
민간택지 확대땐 시행자 자금 부담
세대갈등·LH 부채 급증 등도 문제

5억원 주택을 1억~2억원만 내면 분양받을 수 있는 '지분적립형' 분양주택이 8·4 공급대책에 포함되면서 무주택자들의 희망이 될지 관심이 모아지고 있다.

지분적립형 주택은 실수요자의 주택 구입 부담을 줄여주기 위해 초기에는 일정 지분(20~40%)만 매입하고 나머지는 임대료를 내다가 20~30년까지 점차 지분을 늘려나가 최종적으로 100% 매입하는 방식의 분양주택이다.

9일 관계당국에 따르면 정부와 서울시는 지분적립형 주택 공급은 일단 공공택지 개발에 우선 적용하되, 공공재건축과 공공재개발에서도 일정 비율을 넣는 방안을 고려하고 있다.

지분적립형 주택은 생애최초·신혼부부 특별공급 등 청년층을 대상으로 하는 지분적립형 공공분양이 70%, 무주택 실소유자를 대상으로 하는 공공임대 후 분양이 30%로 배정될 전망이다.

■초기 분양가로 분양대금은 나중에

서울시는 우선 강남구 서울의료원 등 시가 소유한 부지에 지분적립형 분양주택을 50%까지 넣을 계획이다.

서울시 관계자는 "이 제도는 지분 방식으로 주택을 취득하기 때문에 중간에 처분하면 수익이 낮아 로또분양을 막을 수 있고, 또 초기투자금은 적기 때문에 3040세대가 장기적으로 주택을 구입할 수 있다는 장점이 있다"며 "시와 SH공사가 1년 넘게 고민하다 만든 모델"이라고 말했다.

지분적립형 분양은 '공공분양'과 '임대 후 분양' 2가지 모델로 공급된다. 운영기간은 분양가 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고, 9억원 이하인 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택한다.

공공분양 모델은 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 정부는 주택법 개정을 통해 우선적으로 추진할 예정이다. 전매제한과 실거주 의무는 기존 공공분양처럼 유지될 방침이다.

임대 후 분양 모델은 민간사업에도 적용이 가능하도록 8년 임대 후 지분분양 전환방식을 적용한다.

과거 이명박정부 시절 보금자리주택에 도입한 '분납형 임대아파트'와 유사한 방식이지만 지분적립형 주택의 가장 큰 장점은 분양전환 금액이 예측 가능하고, 시세를 반영하지 않는다는 점이다.

■시장·정부 "긍정적"…걸림돌 산적

서울시의 발표 이후 국토교통부는 8·4 공급대책에서 언급한 신규 택지(태릉골프장, 정부과천청사 부지 등)뿐 아니라 3기 신도시, 공공재건축·재개발, 민간분양에도 지분적립형 분양주택을 확대 적용하는 방안을 긍정적으로 검토 중이다.

특히 공급대책에서 용적률을 높여 공급물량을 8000가구 늘리기로 한 3기 신도시에는 '경기도형 기본주택'과 함께 '지분적립형 주택'도 포함될 가능성이 있다. 정부가 지분적립형 주택에 대해 긍정적인 이유는 초기자금이 적다는 것 이외에도 분양 이후 차익을 남기고 처분할 수 없기 때문에 '로또분양 논란'을 잠재울 수 있기 때문이다.

다만 시행을 앞두고는 풀어야 할 논란거리가 남아있다. 우선 어디까지 시행할지가 변수다. 현재 신규 부지나 3기 신도시 등 공공택지에 공급하는 방식은 문제가 되지 않지만, 공공재건축이나 공공재개발 또는 민간택지에 확대 적용할 경우에는 사업시행자가 초기 분양금을 20~40%만 가져가는 구조로는 사업 진행이 어려울 수 있다.

또한 초기 20~40%의 납입금 대출한도 여부도 정해야 한다. 현재 주택담보인정비율(LTV) 40%를 그대로 적용받을 경우는 대출만으로 주택 구입이 가능하다.

중간에 지분을 100% 매입하지 않고 주택을 매매할 경우의 세부규정도 마련돼야 한다.

아울러 70%가 생애최초·신혼부부 특별공급 물량으로 채워질 경우 4050세대의 반발을 잠재울 대안도 고민거리다.

여기다 LH나 SH공사 등 공공기관이 사업을 주도하기 때문에 사업규모가 확대될수록 임대보증금에 해당하는 부분만큼 두 기관의 부채비율이 급증하는 것도 장기적인 걸림돌이라는 지적이다.

[e-mail] 김현우 기자