아마존·페덱스 물류센터 집중투자… 올 수익률 12% 찍었다 [이런 펀드 어때요?]

미래에셋 글로벌리츠
임대면적 100% 장기임차 상태
10년간 배당률 6% 이상 기대
안정성·수익성·성장성 동시 확보

미래에셋운용의 '미래에셋 글로벌리츠'는 안정적이고 꾸준하게 자금 운용을 원하는 투자자에게 적합하다. 통상 리츠는 장기투자를 목적으로 하는 배당주의 성격을 띄고 있다. 단기간에 시세차익을 목표로 하기 보다는 퇴직연금, IRP, ISA 등 안정적인 장기운용 성격을 지니고 있기 때문이다.

특히 최근 금리인상 등으로 증시 변동성이 높아진 가운데 글로벌 핵심 지역에 위치한 부동산을 투자 대상으로 한 상품이어서 안정적 임대수익 확보가 돋보인다는 것이 사측 설명이다.

■물류센터 집중투자 고수익… 연초이후 12.8%↑

22일 금융투자업계에 따르면 지난 19일을 기준으로 지난 2021년 12월 3일 상장된 미래에셋 글로벌리츠의 상장 후 성과는 17.9%에 달한다.

올해 들어서는 12.8%의 성과를 기록하고 있고 최근 3개월 성과율은 10.2%다.

미래에셋 글로벌리츠는 현재 미국 텍사스주 휴스턴, 플로리다주 템파, 인디애나주 인디애나폴리스에 위치한 물류센터를 기초자산으로 담고 있다. 코로나19로 인한 전자상거래 활성화 및 비대면 소비 증가 영향으로 고속 성장하는 물류센터를 자산으로 편입해 안정성과 수익성, 성장성을 동시에 확보했다는 평가를 받고 있다.

박준태 미래에셋자산운용 리츠 운용본부 이사는 "이 리츠의 기초자산인 각 물류센터는 임대면적 100%를 10년 이상 장기 임차하는 조건으로 글로벌 우량 기업인 아마존, 페덱스가 사용하고 있어 임대수익 안정성을 확보했다"고 말했다.

이어 "미래에셋 글로벌리츠는 임대수익을 바탕으로 향후 10년간 연간 배당률을 6% 이상으로 예상하고 있다"면서 "또 각 물류센터는 임대차 기간 중 임대료 상승에 대한 내용을 계약에 포함하고 있어 배당수익도 증가할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

박 이사는 또 "3개 물류센터 모두 도심부까지 최대 30분 이내 접근이 가능하고, 인근 도시까지 접근이 용이한 물류 요충지에 위치해 계약 만료 이후에도 계약 연장이나 타 임차인 유치에 유리하다"고 설명했다.

타사 글로벌 리츠 대비 미래에셋만의 강점에 대해선 우량 포트폴리오 선별 능력을 꼽았다.

박 이사는 "아마존, 페덱스 같은 우량 임차인이 장기 임차한 코어(Core) 자산에 투자 함으로써 안정적 수익 확보로 경기변동에 따른 위험 최소화한 것이 특징"이라며 "물류, 데이터센터, 오피스 등 전망이 유망한 섹터에 선별적인 투자로 섹터 다변화를 통한 리스크 헷지와 함께 개별 섹터 성장에 따른 향후 자산가치 상승을 누릴 수 있다"고 전했다.

그는 이어 "특히 부동산 시장 투명성 및 유동성이 우수한 미국, 서부 유럽 등 선진국에 중점적으로 투자를 통해 경기 및 시장 상황 변동에 따른 위험이 제한된 우량 포트폴리오를 구성한 점도 차별점"이라고 덧붙였다.

향후 예상배당수익률은 공모가 기준 약 6%를 예상했으나 달러화 가치 상승에 따라 배당률은 좀 더 올라 갈 수 있을 것으로 전망했다.

■러·우 갈등 이후 美자산 매력↑

향후 운용 계획과 관련해서 박 이사는 오는 7월 유상증자를 통해 미국 아마존 물류센터 등 총 11개 물류센터 편입을 계획하고 있다고 밝혔다. 코로나 시대에 우수한 임차인을 기반으로 한 물류센터에 대한 수요가 많아 작년 상장에 이어 이번 유상증자도 시장에서 좋게 평가 받을 것으로 예상되서다.

올해 가장 유망하게 보는 리츠자산과 관련 박 이사는 "우크라이나 전쟁 때문에 현시점에서는 유럽보다는 미국 부동산 투자를 선호한다"며 "미국 내에서도 인구증가율이 높은 지역 또는 교통의 중심지에 위치한 물류센터가 투자처로 각광받을 것으로 예상된다"고 전했다.

이같은 지역의 물류센터는 임대차계약의 연장가능성이 높고 향후 자산가치 상승에도 긍정적인 작용을 하기 때문이라는 것이 박 이사의 전망이다.

박 이사는 "올해도 물류센터에 대한 선호도는 계속 이어질 것으로 기대된다"며 "리오프닝으로 인해 그동안 상대적으로 소외받았던 리테일, 호텔 등의 섹터도 관심을 가지고 지켜봐야할 것이고 미국 달러가치 상승흐름으로 배당률도 예상보다 높을 것"이라고 말했다.

올해 최대 변수로는 기준금리 상승에 따른 나비효과를 짚었다. 리츠시장 전체적인 관점에서 기준금리의 상승으로 인해 담보대출금리 또한 상승할 수 있기 때문이다.

박 이사는 "아직 국내에 상장 리츠는 19개로 많지 않고 이제 막 개화하기 시작한 상황"이라면서 "투자 포트폴리오를 구성할 때 변동성 보다는 안정성을 우선시 하는 투자자들은 리츠에도 일정 수준의 투자비율을 확보하는 게 바람직하다"고 조언했다.

[e-mail] 김경아 기자