부동산 위기에 쏟아진 규제 완화 … 집값 상승 반전은 힘들듯 [비상경제민생회의]

부동산시장 연착륙 정책 본격화
김주현 "그동안 사실 규제 강했다"
내달 주정심서 규제지역 추가 해제
청약당첨자 처분기한 6개월→ 2년
LTV 완화돼도 DSR 규제는 여전
금리 영향 커 수요 살아나기 힘들어

금융위원회는 27일 무주택자와 1주택자에 대해 주택담보인정비율(LTV)을 50%로 완화하고 15억원 초과 아파트에도 주택담보대출을 허용한다고 밝혔다. 현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역의 경우 LTV가 70%, 규제 지역은 20~50%가 적용되고 있다. 이날 서울 시내 한 은행에 붙은 주택담보대출 관련 안내문. 연합뉴스

정부가 주택담보대출의 빗장을 풀었다. 15억원 초과 아파트의 대출규제를 해제하기로 했다. 또한 규제지역의 추가 해제에도 시동을 걸었다.

다만 집값을 자극할 가능성은 낮다는 관측이 지배적이다. 여전히 총부채원리금상환비율(DSR)이 유지되고 있고, 금리는 고공행진하고 있어 수요가 살아나기에는 한계가 있다는 분석이다.

■집값 15억원 이상 주담대 허용

27일 발표된 '제11차 비상경제민생회의 후속조치 계획'에 따르면 정부는 거래위축과 과도한 규제 등으로 실수요자가 내집 마련과 주거이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하기 위해 전방위적 조치를 속도감 있게 추진할 계획이다. 그동안 대출이 나오지 않았던 15억원 초과 아파트에도 주택담보대출이 허용돼 숨통이 트이게 됐다. 투기지역·투기과열지구 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)가 대상으로 주택담보인정비율(LTV) 50%가 적용된다.

이날 회의에 참석한 김주현 금융위원장은 "최근 부동산 시장 연착륙에 대해 우려가 많고 금융시장 안정을 위해서라도 중요한 이슈"라면서 "그동안 사실 규제가 강했다"고 말했다. 이어 "최근 금리도 오르고 정책요건이 변해서 과감하게 풀겠다"면서 "무주택자나 1주택자에게는 투기지역에도 LTV를 50%까지 허용하겠다"고 말했다.

규제지역 추가 해제도 검토된다. 현재 투기과열지구 39곳, 조정대상지역 60곳이 규제지역으로 묶여있다. 내달 중 주거정책심의위원회(주정심)를 개최해 추가로 풀어줄 방침이다. 지난달 21일에도 조정대상지역 101곳 중 41곳 및 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제한 바 있다.

아울러 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주가능일 이후 6개월 내 기존주택을 처분해야 했으나 이번 조치로 2년 안에만 처분하면 된다. 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용된다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF)의 중도금대출 보증 기준도 현행 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하 주택까지 확대한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "새 정부 취임 이후 벌써 두번이나 주정심이 열리면서 이미 지방 전 지역이 규제지역에서 해제됐다. 이 때문에 이번 주요 해제지역은 서울, 수도권밖에 없다"며 "15억원 초과 아파트에도 LTV 50%를 일괄 적용한다는 것은 파격적이다. 부동산 규제의 정상화를 보여주는 상징성이 큰 사안이라고도 할 수 있다"고 진단했다.

그는 "'부동산 규제 정상화'는 현실적으로도 필요한 사안이지만 타이밍이 다소 늦은 감은 있다"며 "정부 초기부터 규제의 완화, 정상화를 꾸준히 추진했더라면 현시점에서 부담이 경감됐을 여지가 있다"고 지적했다.

■DSR·고금리에 기대효과 반감

대다수 전문가는 이미 위축된 부동산 시장이 이번 규제완화로 단번에 급반전할 가능성은 낮다고 보고 있다. LTV가 완화돼도 DSR 규제는 변함이 없기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "LTV 규제를 풀더라도 DSR 규제가 남아있어 효과가 크기는 어렵다"며 "강남권보다 15억원 근방의 수도권 상급지에서 영향이 클 수 있다. 강남권은 LTV 규제에서도 자금력을 갖춘 수요자들이 들어갈 수 있기 때문"이라고 말했다. 그는 "똘똘한 한 채 강화현상도 크게 나타나지 않을 것"이라며 "상급지로 이동하기 위해서는 기존 주택을 처분해도 자본투자가 필요한데 대세 하락장의 초입인 지금은 위험이 크다"고 진단했다.

또 현재 집값은 금리의 영향이 커 수요가 살아나기는 쉽지 않다는 전망이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현재 부동산 하락세는 금리 영향이 지배적이므로 당장 대출을 받아 집을 사지는 않을 것"이라며 "연착륙에 약간 도움되는 수준"이라고 내다봤다.

이어 "대출 금리가 2년 전에 비해서 4배 올라 지금은 누구도 대출을 최대한 이용할 수 없을 것"이라며 "이번 조치로 거래가 크게 늘기는 쉽지 않다"고 전망했다.

[e-mail] 김아름 김희수 박신영 기자