부동산 갭투자로 돈 묶인 30대 "결혼자금 필요한데 아파트 안팔리면 어떡하죠?" [재테크 Q&A]

세입자 전출자금 고려 ‘현금 마련’ 집중해야

Q. 30대 직장인 A씨는 지금 만나고 있는 남자친구와 2년 후쯤 결혼을 계획하고 있다. 최소 5000만원은 필요할 것 같은데 현재 소비습관으론 모으는 게 요원해 보인다. 그러던 중 주변에서 갭 투자 이야기를 듣고 실행에 옮긴 상태다. 신용대출과 전세를 끼고 소형 아파트 한 채를 구입했다. 문제는 금리가 오르고 있는 데다 아파트는 안 팔리고 세입자마저 들어오지 않으면 만기에 돌려줄 돈이 없다는 점이다.

학자금 대출도 아직 청산하지 못했다. 현금은 청약통장, 비상금통장을 합쳐도 200만원이 고작이다. 부채 상환을 할지 결혼자금을 우선 모을지 결정하지 못했다. 종합자산관리계좌(CMA)에는 50만~70만원 입출금을 반복하고 있다.

A. 31세 A씨의 월 수입은 330만원이다. 연간 비정기 수입으로 700만원이 잡힌다. 월 지출은 268만원이다. 고정비로 학자금대출(9만원), 신용대출(25만원), 전세자금대출(70만원), 통신비 및 인터넷 (7만원), 친목회비(3만원)를 합쳐 114만원이 나간다. 변동비는 94만원으로 가스관리비(14만원), 교통비(10만원), 식비 및 용돈(30만원), 데이트 비용(40만원) 등이다. 저축은 청약(10만원), CMA(50만원)를 합쳐 60만원씩 하고 있다. 별도 연간 비용으로 1204만원이 빠진다.

자산은 청약저축(210만원), CMA(250만원) 등 금융자산과 거주지 부동산(임차보증금 1억8000만원), 시세 4억원짜리 투자용 부동산(임대보증금 3억원)이 있다. 부채는 학자금대출 400만원, 전세대출 1억5000만원, 신용대출 4000만원 등이 있다.

금융감독원에 따르면 가계부채가 증가하고 금리가 뛰는 상황에서 부동산에 편중되게 자산을 형성했다면 중단기적 재무목표를 달성하는데 불리하다. 현금을 쥐고 있다면 다양한 투자 계획을 세울 수 있지만 A씨처럼 순자산이 부동산으로 묶여 있고 부채가 많아 고정비용이 상당하다면 재무구조 개선 속도는 더딜 수밖에 없다.

결혼 시점을 얼추잡았다면 그에 맞춰 재무계획을 잡아야 한다. 막연히 '5000만원은 있어야 하지 않을까'라고 생각해선 안 된다. 신혼집은 어떻게 마련할지부터 결혼식(식장·웨딩촬영·드레스), 예단, 혼수, 여행 등으로 구분해 정해야 한다.

금감원 관계자는 최대한 현금자산을 만들라고 조언했다. A씨와 예비남편 B씨 합산 부동산 순자산은 총 3억원이지만 모두 현금 여력은 부족하다. 우선 지출 내역을 항목별로 나누기보다 패턴별로 재구성하는 게 좋다. 기존 저축(적금, 보험 등), 공과금(대출, 통신비), 생활비 등으로 세분화된 구조에서 고정비, 변동비, 비정기 지출 등으로 구분하는 방식으로 틀라는 뜻이다. 그래야 매월 저축할 수 있는 금액을 정할 수 있다.

미파악 현금 월 62만원도 방치해선 안 된다. 저축에 얼마든지 동원할 수 있다. 데이트 비용을 줄이는 것도 필요하다.

금감원 관계자는 고정비는 동일, 변동비는 74만원, 비정기 지출은 600만원으로 조정하길 권했다. 기존 저축액을 포함해 월 142만원씩, 연 1704만원을 모을 수 있게 된다. 2년 후 3400만원을 손에 쥘 수 있는 셈이다.

특히 A씨, B씨는 부동산 관련 자산 비중이 매우 크다. B씨는 대출 없이 보증금 2억원을 걸어놓고 전세를 살고 있다.

금감원 관계자는 "현 자산 현황에서 거주지 및 결혼자금을 마련하고자 한다면 면밀한 순자산 평가를 거쳐 부동산 매도 전략을 취할 수 있다"고 말했다.

A씨 순자산은 총 9000만원이다. 거주 주택 순자산은 전세보증금(1억8000만원)에서 전세대출(1억5000만원)을 제한 3000만원이다. 투자용 부동산의 경우 시세(4억원)에서 임대보증금(3억원)과 신용대출(4000만원)을 뺀 6000만원이다. 다만 전세계약 날짜가 상이한 탓에 특정 시점에서 한꺼번에 활용하기는 어렵다.

두 가지 방안이 제시됐다.

첫째, B씨 거주지에서 신혼생활을 시작하고 A씨 부동산 전출과 매도가 이뤄지는 시점에 새 집을 구해 보금자리를 옮길 수 있다. 고정비가 적게 드는 장점이 있으나 부동산 시장 상승이 늦춰지면 이사도 연기된단 한계가 있다.

둘째, 둘 모두 현 거주지 순자산 2억3000만원(A씨 3000만원·B씨 2억원)을 현금화하고 신규 전세대출을 일으켜 신혼집을 마련할 수도 있다. 전세대출 금액은 A씨 투자용 부동산 매도 대금으로 갚으면 된다.

대출상환에 대한 부담은 감내해야 한다.

금감원 관계자는 "결국 현재 부동산에 잡혀 있는 자금을 토대로 공동 주거지를 마련하는 게 핵심"이라며 "부채 상환도 중요하지만 세입자 전출자금 가능성, 결혼 준비 등을 고려하면 당장은 현금 재원 조성에 주력하는 게 맞다"고 말했다.

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[e-mail] 김태일 기자