"마곡지구·성수, 신흥 역세권 다크호스로 급부상"

LG 등 대기업 산업 집적, 문화·게임·엔터 산실로
이한국 JLL 마켓사업본부 전무 인터뷰

[파이낸셜뉴스] "기존 도심 여의도, 강남, 판교 4대 오피스 권역 외에 최근 마곡지구와 성수역세권이새로운 신흥 중심지로 떠올라 주목할 만 하다."
30일 이한국 JLL(존스랑 라살) 마켓사업본부 전무(사진)는 향후 주목해야 할 오피스 중심지에 대해 이같이 전망했다.

마곡지구는 근래 대규모 개발사업으로 인한 우량의 오피스와 오피스 어메니티가 2024년부터 시장에 유입되고 있다는 판단이다. 실제 마곡의 경우 판교, 분당권과 마찬가지로 인근 지역 우수의 주거 배후지와 여의도 도심과의 접근성이 우수하여 하나의 오피스 권역으로 성장할 수 있을 것으로 예상된다고 봤다.

이 전무는 “LG 등 대기업군 및 바이오 산업군의 위주의 산업이 집적되고 있다”라며 “성수역세권은 강남의 확장성을 이어받아 특히 문화 IT, 게임, 엔터테인먼트 산업의 메카로 강남 테헤란로의 대안으로 급부상하고 있다”라고 밝혔다.

그러면서 “현재 성수 역세권 주변으로 오피스 개발이 매우 활성화되고 있어 주목할 만 하다”라고 부연했다.

현재 그가 총괄을 맡고 있는 JLL 마켓 본부는 20여명의 전문인력이 기업 오피스 임대차 업무, 리테일 자산 임대차 업무, 그리고 국내, 해외 하이엔드 주거 자산 서비스를 제공하고 있다. 아울러, 중소형 빌딩의 개발 전 시설 분석 및 컨설팅부터, 준공 후 임대까지 빌딩 가치 상승을 위한 원스톱 솔루션을 제공하는 역할을 총괄중이다.

JLL마켓본부는 현재 코로나 이후 한국 부동산 시장에서 ESG 오피스 환경 구축을 중점으로 주목하고 있다. 대형 프라임 오피스뿐 아니라, 중형 오피스 건물에서도 설계와 시공단계서부터 우량 오피스 임차인의 니즈에 맞는 ESG와 오피스 환경 구축을 목표로 하고 있는 것이다.

이 전무는 “JLL 마켓 본부는 향후 다가올 ESG기반의 오피스 개발, 미국, 유럽 등에서 보편화된 주택 및 실버 산업 리츠 및 향후 하이엔드 레지던스 등의 사업에 글로벌 스탠다드를 적용하기 위해 준비하고 있다”라며 “ESG는 더 이상 미룰 수 없는 오피스 환경의 새로운 패러다임”이라고 강조했다.

실제 미국 뉴욕주의 경우 올 연말부터 탄소세 부과를 강제하기로 결정했으며, 한국도 건축법 및 여러 제도 개선이 진행 중이다. 외국계 대형 기업 등의 경우 국내 오피스 이전 및 확장시 ESG 환경에 부합하지 않는 건물은 이전 대상에서 배제하는 등 ESG에 대한 중요성이 강조되고 있으며, 임대인(건물주)들 또한 이런 글로벌 추세를 인지하고 신규시 ESG요소를 적극 반영하려 하고 있으며, 기존 건물들도 ESG에 대한 투자예산 자원 등을 편성하는 추세다.

한편 그는 최근 2~3년간 지속된 코로나19가 오피스 및 임대임차 시장에도 많은 변화를 줬다고 진단했다.

JLL에 따르면 한국 오피스 시장은 다른 나라의 오피스 시장과 다르게, 코로나 시기에 국내의 주력 업종인 IT, 게임 등 소프트웨어적 산업의 지속적인 성장을 가져왔다. 한국내 신규 A급 오피스 공급물량의 제한과 맞물려 A급 오피스 빌딩의 공실률이 크게 줄고 임대인 우위시장으로 급속하게 변화했다.

현재 서울의 4대 오피스 권역(여의도, 도심, 강남, 판교) A급 오피스의 공실률은 자연공실률인 5%보다 낮은 3% 이하이며, 그 중 강남과 판교의 A급 오피스 빌딩은 공실률이 0%에 가깝다.

그는 “현재 시장상황도 지속적인 공급부족과 대기수요로 인한 공급부족과 임대료 상승세가 유지되고 있다”라며 “이는 전세계적인 오피스 임대차 현황과 비교할 때 매우 이례적 상황”이라고 말했다.

JLL 글로벌 리서치 팀에서 전 세계 기업 부동산 의사 결정자 1000명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 코로나19 이후 기업들은 지속가능하고 회복 탄력적이며 포용적인 업무환경을 고민하고 있다. 재택근무, 거점지역 근무 등 하이브리드 근무 형태가 지속되며 그에 맞는 오피스 환경이 요구되고 있다. 친환경적, 사회적 책임 경영에 대한 의지가 사무공간에도 나타나고 오피스 규모의 확장 보다는 양질의 업무 공간에 대한 투자에 우선순위가 높아졌다.

이 전무는 “실질적으로 기업들은 직원들의 생산성 제고와 복지 차원에서 어메니티 시설 및 1인당 사무공간을 넓히는 추세”라며 “예를 들어 사무실의 좌석을 공유 좌석제로 효율화하고, 그로 인해 생긴 여유 공간을 직원 어메니티 및 휴게실, 회의실 등 공용 공간으로 활용중"이라고 말했다. 그는 "또 건물 차원에서도 과거에는 건물의 일부에 직장인들에게 적합한 작은 리테일 매장 등을 임대하는 보수적인 형태였다면, 이제는 그 부분의 용도를 공용공간으로 변경하여 공용 어메니티 등의 시설로 계획하여 건물의 가치를 높이고 있다”라고 설명했다.

이 외에 현재 미국을 중심으로 지속중인 금리인이 부동산 및 오피스 임대차에 미치는 관련 그는 “한국 상업용 오피스 임대차 부동산의 경우 글로벌 상황과는 다른 한국만의 디커플링 현상으로 오피스 활황세를 유지했다”라며 “세계적인 금리 인상과 실물경기에 하락세로 더 이상의 추가 상승세는 꺾인 약보합세를 유지하고 있다”라고 덧붙였다.

[e-mail] 김경아 기자