아파트 수익률…매매 3.16% 전세값 11.57% 상승

상반기 서울 재건축대상 아파트는 연초보다 평균 3.16% 올랐다. 신도시와 수도권은 상반기 물가상승률(1.5%)에도 못미치는 0.6% 오르는데 그쳤다. 그러나 전셋값은 지난해 하반기이후 폭등세가 올해 상반기에도 이어져 서울수도권 전역이 평균 10%대의 상승률을 보였다.

◇매매동향=서울지역은 20평형대 소형아파트의 가격상승률이 두드러졌다. 중구는 8.22%로 가장높다.특히 신당동은 작년말부터 상반기까지 동아약수하이츠,남산타운 아파트가 입주하면서 평당 매매값이 연초보다 262만1400원이나 올랐다. 용산구는 평균 5%가 올라 두번째로 많이 올랐다.이곳은 40평이상 중대형이 가격상승을 주도했다.

강남(4.87%),강동(4.81%),동작(4.41%),종로(4.39%)등이 4% 이상 올랐다. 강북(1.42%),성북(1.51%),동대문(1.53%),은평(1.56%),중랑(1.78%)등 외곽지역은 보합세를 유지했다.

지난해처럼 재건축대상 아파트가 매매값 상승률 10위권을 싹쓸이 했다. 강서구 화곡동 제2복지 19.20평형이 매매값 상승률 47.8%로 공동 1위를 차지했다. 마포구 용강동 시범아파트 15평형(상승률 45.0%)은 3위,서초동 보천 18평형은 (42.0%) 4위를 차지했다.

20평이하 아파트는 전세자가 매매로 전환,매매값이 동반 상승(3.54%)하여 비교적 높은 상승률을 보였다.

신도시는 0.6%의 매매값 상승률에 그쳐 약세를 보였다.신도시 가격상승을 주도해왔던 분당(0.16%)과 일산(-0.22%)은 특히 약세를 보였다.산본(1.73%),평촌( 2.07%),중동(0.91%)은 각각 소폭으로 올랐다.

신도시 가격상승률 10위 권에는 20평전후의 소형아파트가 6개나 랭크됐다.

신도시 최고상승률은 분당 이매동 동부아파트 60평형(상승률 18.1%)이 차지했다. 2위는 일산 마두동 강촌미도파 55평형이 상승률 17.0%,3위는 일산 마두동 백마금호 17평형이 16.1%였다.

수도권은 광주(6.36%),과천(4.08%),남양주(3.76%),하남(3.16%) 등 서울 인접지역만 소폭 올랐을뿐 대체로 가격변동이 미미했다.안양(-1.79%),용인(-0.53%)은 소폭 하락했다.

◇전세동향=서울 11.57%,신도시 9.55%,수도권 9.22%가 올라,큰 폭 상승했다. 특히 서울은 평당 36만7900원이나 올라 매매값 상승분(18만4800원)의 두배가 되었다. 수요층이 많은 30평형대가 가격상승을 주도했다.

서울은 노원구(16.94%),중구(15.65%),금천(14.28%),서초( 13.34%) 순으로 나타났다. 신도시는 산본(13.68%),평촌(11.02%),중동(10.37%) 순으로 올랐고 분당과 일산을 앞질렀다. 수도권은 시흥(18.61%),남양주(14.98%),광명(14.49%),광주(12.53%) 순이다.

서울수도권 평균 전세매매가격비율(=전세가격/매매가격)은 6월 현재 55.99%로 지난 10년중 가장높다.

◇전망=지금까지 전세매매가격비율이 50%를 넘어설 경우 매매가격 상승으로 이어졌다. 96년 전세가격이 연초대비 16.91% 상승한 후 97년 상반기에는 아파트 매매가격이 12.01%나 급등했다.

그러나 올해 상반기(3.09%상승)에는 지난해 하반기(4.92% 상승) 오름폭보다 오히려 둔화됐다. 매매차익에 대한 이익이 보장되지 않았기 때문으로 풀이된다.

단독 및 연립주택 수요까지 아파트로 몰려들어 전셋값 강세는 하반기에도 지속될 전망이다. 그러나 매매는 일부 고급아파트를 제외하면 예년과 같은 시세차익을 얻기가 힘들 것으로 보인다.

전세매매 가격비율은 크게 오르겠으나 매매가 대폭 상승으로 이어질 가능성은 높지 않다.

/ [e-mail] 남상인