부동산상품 시장…＇시기＇보다 ＇재료＇를 보라

요즘 부동산가(街)에서는 ‘재료없는 부동산에는 투자하지 말라’는 말이 불문율로 돼 있다．종전에는 시기만 잘 선택해 투자하면 부동산 특성과 관계없이 일정 수익을 보장 받을 수 있었지만 요즘은 자칫하면 자금만 묶이거나 손해를 입는 경우가 허다하다. 매매가 대비 전세가의 비율이 70%를 넘고 있는 데도 매매가는 오르지 않고 있다．부동산 투자환경이 그만큼 까다롭고 세분화되어 있다는 증거다.

서후석 부동산리서치연구소장은 “현 시점의 부동산 투자는 ‘보유냐, 투자냐’를 명확히 하고 투자가 주목적이라면 철저하게 수익의 개념으로 가져가야 한다”고 말했다．그는 또 “투자대상을 선정할 때는 최소 2개 이상의 확실한 재료가 있어야 승산 있다”고 강조했다．
가장 일반적인 부동산 투자방법으로는 분당·용인 등 인기지역의 기존아파트나 신규 분양아파트를 사고 팔아 투자수익을 올리는 것이지만 큰 수익을 기대하기는 어렵다. 따라서 한강변 재개발·재건축·임대주택사업·경매, IMF때 낙폭이 컸던 상가·토지 등 틈새상품에 눈을 돌리라고 전문가들은 조언한다. 정광영 부동산경제연구소 소장은 “재건축을 염두에 두고 투자한다면 80년대 중반 이후에 건축된 아파트는 피해야 한다”고 말했다.

새 도시계획법이 시행되는 2003년 7월 이전까지 이들 아파트는 대부분 재건축이 불가능하기 때문이다．
◇주택임대사업=저금리가 계속되고 전세난이 심화되고 있어 2가구 이상 주택을 매입·임대사업을 할 경우 높은 임대수익을 보장 받을 수 있다．일정기간이 지난 뒤 되팔아도 양도세 등의 세제 감면 혜택을 받을 수도 있다．역세권·대학가 등의 소형평형 아파트가 투자대상이다．
최근 임대사업은 월세기준 연 14∼18%정도의 임대수익을 올리고 있다．주택임대업은 부동산시장 진입장벽인 취득세·등록세·재산세·종합토지세·양도소득세 등 과중한 세금을 부분적으로 면제 받을 수 있다. 운영을 통한 임대수익과 처분때 인상분을 감안한다면 높은 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처다．

◇재개발·재건축=투자기간이 길고 절차가 복잡해 일반적인 투자자들은 기피하는 경향이 있지만 전문가들의 도움을 받아 투자할 경우 의외로 큰 수익을 올릴 수 있다. 성동구 옥수동·금호동 일대와 용산구 이촌동,마포구 공덕동 등 한강 조망권을 확보한 재개발·재건축 아파트에 투자하면 어느 정도 수익이 보장된다. 투자시점은 사업승인이나 관리처분인가가 난 후가 적기다.

◇경매=경매와 공매를 통해 아파트와 단독·다세대 등에 대한 투자도 고려해볼 만하다．싼 값에 투자물건을 확보할 수 있는 장점이 있다. 단독·다세대 등 일반주택은 개·보수 등을 통해 원룸주택이나 상가 등으로 용도변경하여 임대수익을 높일 수 있다．그러나 IMF직후 대거 쏟아져 나왔던 알짜물건들이 2년여가 지나는 동안 대부분 소진돼 적당한 물건찾기가 쉽지 않다.

◇토지=전반적으로 침체돼 있다. 남북화해분위기의 영향을 받는 접경지역,그린벨트 해제의 영향을 받는 지역이 유망하다．대규모 개발지 인근과 지하철,간선도로 주변도 눈여겨볼 지역이다. 그린벨트지역은 우선해제지역,사람이 많이 사는 곳,도로망이 좋은 곳,근린생활시설이 가까운 곳 등이 투자포인트다．

접경지역 가운데 개발영향을 받는 역세권, 관광지는 초강세다.

그렇지 않은 지역은 가격변동이 없다.

◇부동산간접투자상품=리츠(REITs)로 불리는 부동산투자신탁 상품이 활성화되고 있다.

아직은 초기 단계로 수익성이 제대로 검증되지 않았다. 발행주체들이 안정성과 수익률에 역점을 두기 때문에 초창기 상품을 노려볼 만하다．

/ [e-mail] 정훈식기자