주택 대출상품 100% 활용법

싼 이자조건의 대출도 재테크다. 여러 대출 상품을 적절하게 비교 분석해 이자나 상환조건 등에 맞춰 선택하면 비용부담을 줄일 수 있으므로 그만큼 성공한 재테크가 되는 셈이다.

부동산 구입과 대출은 일반 서민들 대부분에게 떼놓을 수 없는 것이며 따라서 좋은 조건의 대출방법은 이들에게 최대의 관심사가 아닐 수 없다. 쌈짓돈만으로 덩치가 큰 부동산을 구입하는 것은 사실상 무리이기 때문이다.

최근같은 금융 불안시대에 무리한 대출과 과다한 금융비용을 발생시키면서까지 대출을 통해 부동산에 투자하는 것은 바람직하지 않다.

하지만 실수요의 측면에서 내집장만이 필요한 경우라면 그래도 사전에 충분한 준비를 해야 부담을 덜 수 있다. 정부나 금융기관에서 실시하는 전세자금 대출이나 각종 주택금융상품에 관심을 둘 필요가 있다.

◇금리 상승기에는 고정금리 대출이 유리=대출시 우선적으로 대출관련 정보를 얻거나 유리한 조건으로 대출받을 수 있는 곳으로인터넷을 들 수 있다. 인터넷을 통해 대출을 받으면 금리도 그만큼 저렴하고 시간도 절약된다.

여러가지 대출 상품을 놓고 선택해야 할 것이 대출 금리를 고정시킬 것인지 양도성예금증서(CD)와 연동해서 할 것인지를 결정해야 한다. 금리 하락기에는 시장금리 연동형이 유리하지만 상승기에는 고정금리 대출이 유리하다는 것은 자명한 사실이다.일반적으로 고정금리대출은 시장금리연동형에 비해 1∼2% 포인트 금리가 높게 형성돼 있다.

다음으로 상환방법을 고려해야 한다. 정규적인 수입이 있다면 원금과 이자를 같이 갚아나가는 분할 상환 방식이 유리하다. 또 평소에 이자만 부담하다 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 만기상환방식을 선택할 수 있다. 일반적으로 장기간에 걸친 대출은 단기대출에 비해 금리가 높고 중도상환시 수수료를 물어야 하기 때문에 무조건 길게 보다는 자금계획에 맞춰 상환방식이나 만기를 정하는 것이 바람직하다.

◇저소득층은 영세민 전세자금 대출 이용=최근 서울 구로구 구로동 18평형 규모의 다세대 주택으로 이사한 신모씨는 총 전세금 4500만원 중 모자라는 전세자금 1000만원을 구청으로부터 융자받았다. 신씨는 구청 주택과를 방문, 확정일자를 받은 전세 임대차 계약서, 주민등록등본, 전세주택의 등기부등본과 함께 대출신청서를 낸 뒤 구청과 은행의 자격 및 대출심사를 거쳐 1주일만에 연리 3%의 저리융자를 받았다.

지방자치단체에서는 저소득층 주민들에게 전세자금을 시중금리(3월 현재 6.5%)보다 싸게 대출해주고 있다. 대출자격은 서울시에 1년이상 거주한 무주택 세대주로 5000만원 이하의 전용면적 60㎡(18평)주택의 전·월세 세입자여야 한다. 또 본인소유의 부동산과 1500㏄이상의 자가용 차량을 소유하지 않아야 하고 다른 금융기관에 전세자금을 대출받은 사실이 없어야 한다. 신용불량자는 제외되며 은행에는 연간소득 확인서를 제출해야 한다. 주택자금은 최고 3500만원(보증금의 70%)까지 빌릴 수 있다. 2년 이내에 일시불로 갚아야 하지만 2년씩 2번 상환기간을 연장할 수 있다.

◇코모코?^농협중앙회 고정금리 대출상품 이용=주택저당증권(MBS) 발행회사인 ‘한국주택저당채권유동화(코모코·KoMoCo)’와 농협중앙회가 오는 28일까지 농협중앙회 전국 지점에서 장기 고정금리 주택담보대출상품을 판매 중이다. 이 상품은 이자율이 연 7.6%(11년 만기) 및 7.9%(15년 만기)로 아파트나 단독주택 등 모든 주거용 건물을 대상으로 최고 2억원까지 대출이 가능하다. 근저당 설정비도 면제된다. 근로자일 경우 상환이자에 대한 소득공제를 통해 연 평균 1.31∼1.37%의 금리 인하효과가 생겨 실질금리는 6.29∼6.53%에 이른다. 이는 현재 연평균 6%대 CD(양도성예금증서)연동 단기주택담보대출과 별 차이가 없는 수준이다. 주택저당채권유동화제도를 활용한 장기주택자금대출상품은 미국 등 선진국에서는 보편화됐으나 국내에서는 처음으로 이 기회를 적극 활용해보는 것도 괜찮다.

◇국민은행 ‘FOR YOU’ 장기대출=주택구입 후 대출받은 원금의 금리인상이 걱정된다면 국민은행이 판매 중인 ‘FOR YOU 장기대출’상품을 이용해보는 것도 괜찮다. 이 상품은 5년간 대출이자 인상이 없어 그만큼 주택 마련이나 담보대출을 할 때 부담이 적다. 대출기간은 20년이고 초기 5년간은 이자만 납입하도록 설계됐다. 이자만 납입하는 기간에 대출금리는 주택담보의 경우 8.25%, 일반부동산담보의 경우 8.55%로 시장금리 변동과 관계없이 고정된다. 5년 후 대출금리는 12개월 단위로 조정돼 적용된다. 최근 은행권 대부분의 담보대출상품이 CD(양도성예금증서) 유통수익률과 연계돼 있어 3개월 단위로 대출금리가 재조정되는 상황임을 감안할 때 장기대출을 받아야 하는 사람이라면 부담을 덜 수 있다. 특히 근로소득자가 국민주택규모 이하의 주택구입 자금 대출을 받으면 600만원 내에서 연간 납입한 이자금액을 연말 정산시 소득공제 혜택을 받을 수 있기 때문에 소득공제시 대출금리에 미치는 금리 인하효과는 대출금액 및 자신의 소득세율에 따라 약간 다르지만 약 1.5∼2.0%포인트 정도다. 따라서 소득공제에 의한 금리인하효과를 감안하면 자신이 부담하는 실질금리는 주택담보의 경우 6.25∼6.75%수준으로 하락한다. 다만 이 대출상품을 이용하려면 5년 이내에 대출금 상환시 조기상환수수료(3년 이내 상환 시 상환금액의 1.0%, 5년 이내 상환 시 상환금액의 0.5%)를 부담해야 한다.

◇각 은행 담보대출 적극 활용=소득원이 있는 경우라면 소득증빙자료를 제출해 각 은행으로부터 일정한 금리혜택을 받을 수 있다. 인센티브 금리를 살펴보면 외환은행은 0.1%포인트, 제일은행은 0.5%포인트, 조흥은행은 0.2%포인트, 기업은행은 최대 2%포인트 내에서 영업점장이 자율적으로 금리혜택을 준다.

주택담보대출도 여러가지다. 국민은행은 지난 1월부터 ‘For You 스타론 서비스’ 상품을 판매하고 있는데 이 서비스는 주택담보대출 고객에게 금리할인, 이자감면, 보험가입 등 다양한 서비스를 옵션으로 제공한다.

대출조건이 만족스럽지 않으면 대출 후 7일 이내에 별도 부담 없이 대출을 취소할 수 있다.

　하나은행은 지난해말부터 이자보상 제도를 실시, 우량고객에게 최고 3%의 대출이자를 돌려주는 ‘하나모기지론’을 선보였다.

우리은행은 금리·상환방법·상환주기 등을 고객이 직접 결정하는 ‘뉴스피드대출’을, 외환은행은 공과금 자동이체·타행 대출 상환고객을 우대하는 ‘예스모기지론’, 한미은행은 최장 30년 대출에 상환 방법을 자유롭게 결정하는 ‘ACE 장기담보대출’을 내놓았다.