최재덕 건설교통부 차관, “주택 투기수요 반드시 제거”

최재덕 건설교통부 차관은 5·23주택시장 안정대책을 “시중 유동자금의 부동산 시장 진입차단과 부동산 시장의 거품을 걷어내 실수요자를 철저히 보호하는 것”이라고 정의했다.

주택정책의 선봉 지휘관인 최차관은 “주택시장을 안정시키는데 필요한 모든 제도적, 행정적 준비가 완비돼 있다”고 강조했다.

그가 차관을 맡은 후 건교부는 부동산시장 안정대책에다 수도권 광역교통망 문제, 화물연대의 파업 등 바람 잘 날이 없었다. 건설교통 행정의 일선 지휘관으로 국회와 청와대, 관계부처 협의를 위해 건교부 차관실을 거의 비워두고 있는 것을 빗대 스스로 ‘외근사원’이라고 이름 붙였다. 최차관은 “요즘 하루하루가 어떻게 지나가는지 모를 정도로 바쁘다”고 했다. 바쁜 최차관을 만나 정부의 주택정책에 대해 들어봤다.

―5·23주택시장 대책으로 인한 하락효과에 대해 반신반의하고 있다. 관망세를 보이다가 다시 앙등세로 돌아설 것이라는 견해도 나오고 있다.

효과를 어떻게 평가하나.

▲어떤 수단을 동원하든 가격을 떨어지게 하겠다는 것이 정부 의지다. 가수요를 걷어내는데 정부 대책의 초점을 맞추고 있으며 가수요만 걷어내면 집값은 안정될 것이라고 확신한다. 분양권 전매금지로 절반 이상의 계약자들이 계약금이나 잔금을 내지 못할 형편에 처할 것으로 예측되며 서울 등의 청약과열도 해소될 것이다.

―일본식 버블 붕괴를 우려하는 목소리가 높다.

▲국토연구원 등의 조사에 따르면 한국은 연간 50만가구를 건설하더라도 세대분화, 각종 개발사업 진행 등으로 수요가 꾸준하다. 오는 2008년까지 주택수요가 계속 늘 것이다. 금융권의 주택담보대출 비율도 시세의 50% 안팎으로 100% 수준인 일본에 비해 훨씬 낮다. 우리의 주택담보대출 비율은 집값이 지금보다 50% 더 떨어지더라도 금융권은 대출자금을 회수할 수 있기 때문에 타격이 적다. 또한 IMF 때 기업들이 구조조정 차원에서 대거 부동산을 처분해 일본과 같은 자산디플레이션은 없다.

―주택시장과 관련, 항상 ‘뒷북대책’이라는 말이 따라붙고 있다. 이에 대해.

▲제도를 뜯어고치는 데 시간이 걸리던 과거 정책 때문에 이런 지적이 나온 것으로 안다. 지금은 그렇지 않다. 지난 1년동안 지금의 제도적인 틀을 마련하는데 행정력을 쏟았다. 지금은 투기과열지구와 투기지역이라는 탄력성 있는 ‘안전핀’을 실시간으로 활용할 수 있다. 앞으로는 뒷북대책이란 말이 있을 수 없다. 한달에 1번씩 지정하는 투기지역도 관계부처에서 2회로 바꾸는 방안을 검토중이다. 실시간으로 시장 상황에 대응 가능하다.

―부동산 가격이 안정세와 앙등세를 되풀이하고 있는데.

▲과거의 예로 보면 주택시장은 10년을 주기로 앙등이 되풀이되고 있다. 70년대 말, 80년대 말에 그랬다. 90년대 말이 주기이나 IMF외환위기라는 외부변수로 늦춰져 최근에 앙등 현상이 나타났다. 10년 주기설은 집값이 뛰면 신도시개발, 대규모 택지개발을 통해 정부가 서둘러 주택공급을 확충시켰다. 이후 5년쯤 지나면 주택시장이 과잉공급으로 이어져 집값이 떨어져 주택공급이 위축된다. 이렇게해서 10년째가 되면 또다시 수급불균형이 발생해 집값이 뛰었다. 우리처럼 주택보급률이 낮은 나라에서 겪는 일반적인 현상이다.

―주택시장의 안정이란 정의는.

▲물가상승률 범위내에서의 등락 상황이다. 오른 집값을 외부 충격으로 급속히 떨어뜨릴 경우 금융시장, 건설시장 등 경제 전반에 많은 부작용을 끼치기 때문에 주택시장을 연착륙시킬 필요가 있다. 시장 상황을 지켜보면서 케이스별로 적절한 대책을 내놓을 것이다. 집값 앙등이 사회 악이라는 견지에서 하락할 때까지 대책은 계속될 것이다.

―과거 주택 및 부동산 시장 안정대책과 최근 대책과의 차이점은.

▲지금은 정부가 시장에 직접 개입하고 있다. 정부가 부동산투기와 전면전에 돌입했다고 볼 수 있다. 과거에는 ‘공습’만 하고 물러났지만 이젠 공습 후에 ‘지상군’을 투입하고 있다. 국세청과 지자체가 현지 부동산중개업소에 직접 단속을 벌이고 있다. 여기에 부동산시장 안정대책이 실시간으로 시행될 수 있는 투기과열지구 및 투기지역 지정과 이들 지역에서의 각종 규제가 갖춰졌다.

투기과열지구의 경우 건교부 장관이나 지자체장이 필요하다고 인정할 경우에는 언제라도 지정할 수 있도록 탄력성이 부여돼 있다.

토지거래허가구역내 거래토지에 대한 현지 실태조사도 정부의 시장 직접개입을 뜻한다. 과거에는 부동산 가격이 안정될 것이라고 발표했으나 지금은 안정시키겠다고 말한다. 정부가 주택시장에 어떻게 대응하고 있는지를 단적으로 표현하는 것이다.

―1가구 1주택에 대해서도 양도세를 부과해야 한다는 재경부 주장에 대해선 어떻게 생각하나.

▲현재의 고가주택과 1가구 2채 이상 주택 등에 적용하는 것만으로도 충분하다. 1가구 1주택 소유자에게까지 양도세를 과세할 경우 실수요마저 위축시켜 자칫 주택시장의 급격한 붕괴를 불러오고 경제에 심각한 타격을 미칠 우려가 있다.

―주택경기 급랭 우려에 대해.

▲대책이 투기과열지구에 제한적으로 적용되고 초과수요가 있는 지역이기 때문에 실수요만으로도 충분히 공급물량을 흡수할 수 있을 것이다. 또한 분양가를 시세보다 높게 책정한 건설업체들도 미분양을 우려해 분양가를 낮출 것으로 예상된다.

―재건축 일반분양분 후분양제 도입 등으로 주택공급이 위축돼 가격 앙등을 초래한다는 지적에 대해.

▲수도권은 주택공급물량중 재건축 비중이 7%, 재개발은 3%에 불과하다. 또 최근 문제가 되고 있는 강남지역 중·고층 아파트들은 대부분 용적률만 올린 1대 1 재건축이므로 주택공급물량이 당초보다 줄 것이라는 논리는 맞지 않는다.

정부는 수급불균형 문제를 해소하기 위해 수도권 신도시 개발, 공공택지의 적기공급, 그린벨트 해제지역 활용 및 강북 뉴타운 개발 등을 통해 보완해 나갈 방침이다.

/ [e-mail] 정훈식기자