규제 깐깐해져 리스크 커졌다

오는 7월부터 아파트 재건축 및 재개발 관련,절차와 용적률 규제 등을 대폭 강화한 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행된다. 이에따라 재건축·재개발에 관심이 있는 투자자들은 투자 전략 수정이 불가피하다.

재개발사업의 경우 해당 지방자치단체가 5년마다 기본계획을 수립하고 이 기본계획을 통해 구역지정을 받은 뒤에야 사업추진이 가능해 진다. 시공사 선정도 사업시행인가를 받은 다음에 할 수 있다.

따라서 과거보다 투자기간이 길어지고 용적률도 크게 낮아져 투자수익이 현저하게 줄어들고 환금성도 떨어지게 된다. 종별 세분화에 따라 기존 250∼300%대의 용적률이 150∼200%로 줄어들어 지분 구입전에는 반드시 이 부분을 확인해야 한다.

재건축의 경우도 재건축사업을 하려는 단지는 먼저 해당 지자체로부터 재건축구역으로 지정받아야 한다.재건축 단지는 구역지정을 마친 후 3번의 안전진단을 통과하고 조합설립인가와 사업승인을 받은 뒤에야 시공사를 선정해 재건축을 할 수 있다.

또한 단독주택지를 재건축하려면 300가구 이상이거나 1만㎡(3000평) 이상이고 최소 20년 이상 된 낡은 주택이 전체의 3분의 2이상인 경우에만 가능해진다. 안전진단 요건도 강화돼 최하위 등급인 E등급을 받아야 사실상 재건축이 허용된다. 재건축·재개발 모두 투자하기가 어려워지는 게 현실이다.주변에 체크할 점도 무척 많아졌다.

◇재개발 지분투자=예전에는 소액투자자들이 주로 선호하는 투자방식이 재개발 지분 매입이었다. 초기자금 부담이 적다는 이유도 있지만 재개발된 이후 높은 투자수익을 기대할 수 있다는 점에서 각광을 받았다.

그러나 이제부터는 투자원칙을 수정해야한다. 우선 재개발사업을 진행하려면 시장·도지사가 5년마다 재개발사업 기본계획을 수립하고 구역지정을 받아야한다. 지분을 구입했는 데 해당 지역이 기본계획이 수립되지 않을 경우 다시 5년을 기다려야하는 어려움이 있다. 과거보다 투자기간이 늘어난 셈이다.

또 다른 하나는 주거지역 종별세분화에 따라 기존 재개발구역이 250∼300%의 용적률을 적용받았다면 이제는 150∼200%의 용적률을 적용받게 된다. 이를 종합해보면 구역지정이 완료돼 있으면서도 종별 구분상 용적률이 높은 지역을 선택해야 한다는 점이다.

가장 유리한 조건에서 투자하더라도 과거보다는 투자수익률이 예전에 비해 20∼30%떨어져 실질적으로 투자메리트가 매우 적어졌다.

종별 세분은 각 구청에 가서 문의하면 곧바로 알 수 있다.

그런데 문제는 아직도 재개발투자를 하는 사람들중에는 시공사 선정이 이뤄진 곳이면 이러한 판단없이 ‘묻지마투자’를 일삼는 경우다.

이런 사람이라면 대부분 오랫동안 투자금이 잠겨 낭패를 볼 가능성이 높다는게 전문가들의 지적이다.

㈜지오랜드의 문재능부장은 “다가구 밀집지역이나 종별 구분상 용적률이 낮은 단지는 피하는 것이 바람직하다”며 “기본계획이 수립되지 않은 곳을 선택할 경우는 낭패를 볼 확률이 확연히 높다”고 지적했다.

기본계획에 포함돼 있다고 해도 해당 지역주민의 동의률이 낮거나 주택 노후화 정도가 심하지 않다면 사업 추진이 사실상 어렵다. 일부 지역에서는 조합원들 간의 갈등 때문에 사업이 늦어지는 경우도 있으며, 신축 건물들로 인해 재개발이 이뤄질 수 없는 경우도 있다.

일부 재개발 구역에선 조합원 수가 아파트 건립 가구수를 넘거나 거의 대등해져 일반분양분이 없어 사업추진이 어려운 경우도 있다. 다가구 주택을 대세대 주택으로 바꿔 지분을 쪼개 파는 등의 일들이 많아지고 있는 것이다. 지분을 쪼개 조합원이 많아지면 그만큼 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 특히 일반주거지역 세분화 기준에 따라 용적률이 낮아지기 때문에 건립가구수가 줄어 일반분양분이 적어질 경우 조합원들이 건축비등의 비용부담을 해야 한다.

이에 따라 재개발구역에 대한 투자를 고려한다면, 투자비용과 기간 등을 감안해 수익률을 따져 봐야 하며, 고수익에 매료돼 소문만 믿고 묻지마식 투자를 하는 것은 피해야 한다.사전에 현장 답사를 통해 지분 사항, 사업추진속도, 추진위 또는 조합원 간의 갈등 등의 관련 사항을 체크하는 것도 필수다.

◇재건축 지분투자=재건축 추진아파트에 투자하고 싶은 사람이라면 우선 300가구 미만인 단지를 고려해 볼 만하다. 도시 및 주거환경정비법에서는 300가구 미만인 단지는 기본계획 수립과 구역지정을 받지 않고도 사업이 가능하다. 즉, 사업지연에 따른 위험요소가 줄어든다는 것을 의미한다.

주의해야 할 점은 300가구 미만 소형단지라도 단지를 중심으로 반경 200m이내에 4층 높이의 건물이 70% 이상인 저층지역일 경우 지구단위계획을 세워야 한다.

투자대상아파트의 사업속도도 면밀히 체크해봐야 할 사항이다. 서울시가 300가구 이상의 재건축 사업장에 대해 사업계획승인 이전 정비계획(지구단위계획) 수립을 의무화함에 따라 정비계획 수립 이전의 사업진행 속도는 큰 의미가 없어진다.

7월이전 사업승인을 받은 단지는 기본법이 적용되지만 그렇지 못한 재건축 사업장들은 정비계획이 수립될 때까지 사업진행에 제동이 걸리게 된다. 반면 사업진행 속도가 늦었던 사업장들은 이를 만회할 수 있는 시간을 벌게 된 셈이다.

특히 사업진행 속도가 상대적으로 늦은 지역들은 빠른 지역에 비해 시세가 낮은 곳이 대부분이다. 따라서 지구단위계획 수립 시기를 감안해 저평가된 재건축 사업장에 투자한다면 실속투자가 가능 할 것으로 예상된다.

한아컨설팅의 박용상사장은 “사업승인 이전 지구단위계획을 수립하게 되면 지금까지 사업 진행이 빨랐던 곳이나 느린 곳이 다시 같은 출발선에 놓이게 된다”며 “정비계획 수립 이전 사업승인 요건에 맞출 수 있는 조건만 충분히 갖추고 있다면 오히려 사업순서가 뒤바뀔 수 있어 현재의 사업진행 속도는 큰 의미가 없다”고 밝혔다.

또한 새 법에 의해 상가조합과 조합원 측의 마찰이 심했던 요인이 해소될 전망이어서 이부분도 유념할 필요가 있다.그동안 재건축의 상가·독립 건물의 소유자가 있는 경우 사업추진이 어려웠다.

하지만 상가와 별도로 사업을 추진해 철거, 착공 할 수 있게 돼 사업추진에 가속도가 붙을 것으로 전망된다.

재건축 대신 리모델링을 추진하는 단지가 이제는 재테크에 더 유리한 경우가 많다는 게 전문가들의 지적이다.

서울 마포구 용강아파트의 경우 리모델링을 결정하기 전에는 17평형의 매매가가 7000만∼8000만원대였으나 리모델링 결정 이후 1억2000만대로 가격이 올랐다는 점에서 알 수 있듯이 리모델링 대상 아파트에 대한 투자환경도 나아지고 있다는 점도 투자시 고려할 사항이다.

/ [e-mail] 이규성기자