부담부증여의 함정

흔히 부동산을 증여할 때 전세보증금 등 채무를 안고 넘기는 ‘부담부증여’를 자주 활용한다. 전체를 증여하는 것보다는 증여재산을 평가해 채무를 초과하는 부분은 증여세, 채무부분에 대해서는 양도세를 계산하면 오히려 전체 세금부담이 줄어드는 효과가 발생하기 때문이다.

더구나 증여재산을 평가할 때 원칙은 거래시세로 해야하지만 시가를 찾아내기 어려워 기준시가로 신고하는 경우가 많아 세금부담이 더욱 줄어드는 효과가 발생했다. 하지만 올해부터는 증여재산의 평가에 있어 시가로 보는 범위를 확대해 종전처럼 마음 놓고 기준시가로 신고할 수 없게 됐다.

따라서 이를 주의하지 않으면 기준시가로 증여세를 신고했다 하더라도 신고후에 세무서에서 시가를 기준으로 차액부분에 대한 세금추징을 할 가능성이 높아졌다.

현재 시가로 볼 수 있는 금액을 살펴보면 증여일 전후 3개월 이내에 증여대상이 된 부동산의 매매금액이 있는 경우, 감정평가법인의 평가액, 수용·보상금액이 있는 경우 그 금액을 시가로 볼 수 있었다. 따라서 증여대상 부동산의 취득후 3개월이 지나서 가족 등에게 증여를 하면 시가로 볼 수 있는 금액이 없어 기준시가로 평가해 증여세를 부담할 수 있었던 것이다.

하지만 2004년부터는 증여 전후 3개월이 지난 경우에도 가격변동이 별로 없는 경우라면 당초 매매금액을 기준으로 증여세를 부과할 수 있게 됐다. 특히 지금까지는 증여대상 부동산 자체에 대한 매매금액만을 시가로 볼 수 있었던 것을 앞으로는 양도소득세처럼 증여대상 부동산과 유사한 부동산의 매매사례 가액도 하나의 시가로 볼 수 있도록 했다.

예를 들어 아래 표와 같이 전세보증금이 1억원이 포함된 시가 3억원인 아파트(취득가격은 1억2000만원, 기준시가는 2억원)를 취득한 후 4개월이 지나서 성년인 자녀에게 부담부증여할 경우 가격 변동이 거의 없었다면 양도세는 종전과 별다른 차이가 없지만 증여세는 차이가 많이 발생한다.

양도세는 부담부증여를 하는 경우에 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액 및 양도가액은 당해 자산의 취득당시 또는 양도당시의 기준시가에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 아래 표와 같이 계산한다.

증여세는 종전과 달리 기준시가 2억원이 아닌 시가 3억원을 기준으로 아래 표와 같이 증여가액이 늘어나게돼 증여세 부담이 늘어난다.