강남 중대형 공급확대 수도권 신도시도 추가

정부는 부동산 관련 각종 세제의 전면적 개편과 주택담보대출 차등화 등 수요억제 대책에 병행해 주택공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 방안도 검토할 것으로 보인다.

특히 최근 집값 급등이 서울 강남과 경기 분당신도시 등 특정지역의 수급불균형에서 비롯돼 확산되는 현상이 되풀이 되고 있는 만큼 이들 지역의 수급불균형을 해소하는 데 초점을 둘 것으로 예상된다.

서울 강남권의 경우 중소형 아파트보다는 40평형대 이상의 대형아파트에 대한 수급문제로, 분당신도시와 용인권은 판교신도시 개발의 ‘후광효과’에 대한 기대심리로 각각 집값이 급등하고 있는 만큼 적재 적소에 필요한 만큼의 주택을 제때 공급하는 길 만이 ‘망국병’인 부동산투기를 잠재울 수 있는 근본적인 해법이기 때문이다.

나아가 이들 지역의 수요를 분산시키기 위해 이들 지역 수준의 주거환경을 갖춘 신도시 추가개발과 무주택서민과 영세민들의 주거안정을 꾀하기 위한 공공 및 민간 임대주택 공급확대 방안 등도 마련될 전망이다.

◇강남권 수급불균형 해소 및 수요분산=우선 당장 시급한 과제가 서울 강남권의 중대형 아파트 수급불균형 해소다.

강남권 주택 수급불균형 해소대책으로는 크게 공급확대와 수요분산 및 억제 등으로 나누어 검토할 필요가 있다.

공급확대 차원에서는 현행 250% 이하, 최고 30층 이하로 제한하고 있는 재건축 단지를 그 이상의 고밀 개발로 전환하는 방안이 가장 근본적인 대책이 될 수 있다. 물론 고밀개발에 따른 난개발이나 조합원들이 취할 과다한 개발이익을 최대한 환수한다는 게 전제돼야 한다.

도시계획 전문가들은 정부가 오는 2006년 하반기부터 도입키로 한 기반시설부담금제를 앞당겨 시행하는 것으로 이같은 문제점을 동시에 해소할 수 있을 것이라고 입을 모은다. 기반시설 부담금제는 각종 개발에 따라 토지소유자가 취할 수 있는 수익 정도를 따져 용도별로 일정률의 부담금을 부과해 사업시행자가 이 부담금으로 해당지역의 도로나 학교, 공원 등 기반시설에 재투자하도록 하는 것이다.

특히 수급불균형이 심각한 40평형대 이상 대평아파트 공급확충을 위한 대책으로 현재 전체 재건축물량의 40%로 돼 있는 대형아파트 건설 규모를 더 확대하는 방안을 검토할 수 있다.

강남권 수요분산 대책으로는 강북 등지에 추진중인 뉴타운 여러개를 광역단위로 묶어 공공부문에서 개발토록 해 충분한 기반시설이 들어서도록 하고 강남과 인접한 수도권에 교육, 편의, 문화 등 강남수준의 기반시설을 갖춘 신도시를 추가개발하는 방안도 있다.

정부 관계자는 “기존 도시의 주거, 교통, 교육여건을 획기적으로 개선할 수 있는 방안도 범정부 차원에서 연구할 것”이라고 말해 이같은 대책을 적극 추진할 것임을 시사했다.

◇분당·용인권 수급불균형 해소대책=우선 판교신도시의 밀도조정을 통한 공급 물량 확대가 추진될 전망이다. 정부가 20일로 계획된 25.7평 초과 채권·분양가 병행 입찰제 용지 공급을 보류키로 한 것도 이같은 맥락에서다.

판교신도시의 아파트 건설물량중 중대형 아파트 공급물량이 극히 적어 주변 분당신도시 정자동의 주상복합단지와 용인권 대형아파트 단지, 평촌신도시의 대형 아파트값을 상승시키는 ‘촉매제’ 역할을 했다는 판단 때문이다.

나아가 판교발 집값 급등도미노 현상 해소차원에서 판교신도시를 공영개발방식으로 추진하는 방안도 검토대상이다.

이와함께 수도권 남부지역에 판교급 신도시를 추가개발하거나 이미 지정된 그린벨트 해제지의 국민임대단지 및 일반 택지개발 지구의 규모확대와 밀도 상향조정을 통한 공급물량 확충 등도 검토할 수 있는 사안들이다. 심각한 난개발 부작용을 빚고 있는 수도권내 옛 준농림지내 아파트단지와 기존 및 신설 택지개발지구를 하나로 묶어 체계적으로 개발함으로써 용지난을 해소할 수 있는 방법도 있다.

◇중장기 공급확대 대책=수도권 전체 또는 지방대도시 및 주변 시·군·구를 아우르는 광역권 개발 계획을 수립해 예측가능하면서 계획적인 개발이 이뤄질 수 있도록 하는 방안을 고려해 볼만하다. 광역권 개발계획은 이른바 수도권 전 지역을 하나의 계획단지 지구로 정하고 이를 일단의 블록으로 분할해 주거, 상업 및 업무, 공공시설, 녹지 등의 기능을 넣도록 계획하는 것이다.

수도권 전체의 토지를 하나의 바둑판처럼 일일이 사용용도를 정해 두고 이 계획에 따라 개발이 이뤄지도록 하는 것이다.

전체적으로는 주택보유세를 대폭 강화하고 거래세는 완화, 거래 활성화를 통한 간접적인 공급확대 효과를 가져갈 필요가 있다.

나아가 주택수급 불균형 현상이 해소돼 주택투자가 ‘황금알을 낳는 거위’라는 심리가 누그러지는 것을 전제로 공공부문과 임대주택을 기반으로 한 주택시장 체계로 전환시키기 위한 중소형은 물론 중대형 임대주택공급 체계를 마련할 필요도 있다.

/ [e-mail] 정훈식기자