“공급확대” vs “아파트 대체 의문”

정부가 다세대 다가구주택 건축기준을 완화한 것은 도심지 주택공급 부족을 해결하고 예상되는 전세난에 미리 대처하기 위해서다. 다세대주택은 공기가 짧아 시장에 즉각적인 공급확대 효과를 낼 수 있다. 신도시나 뉴타운 등이 본격적으로 공급되려면 앞으로 2∼3년은 더 지나야 하므로 그 사이 공급부족을 해결할 대안으로 다세대·다가구주택 부양 카드를 내놓은 것이다.

■“공급확대 효과는 임대시장 상황이 좌우”

시장 반응은 일단 엇갈린다. 다세대 다가구 주택 공급은 2002년까지 급증하다 2003년부터 뚝 끊어졌다. 원인은 2002년 말부터 엄격하게 적용됐던 주차장 설치 기준 등의 ‘정부 규제’ 때문. 따라서 이번에 규제가 다시 풀리면서 공급확대가 예상된다는 것과 전세 등 임대난이 심각했던 당시와는 상황이 크게 달라졌으므로 별다른 공급 효과를 내기 힘들 것이란 의견이 팽팽하다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “다세대 건축업자들이 그동안 거의 사업을 하지 못했는데 이번 조치로 적극 움직일 가능성이 높다”면서 “전세난이 악화될수록 다세대 다가구 공급은 더욱 활기를 띨 것”이라고 내다봤다.

반면 시간과공간 한광호 사장은 다소 의견을 달리한다.

그는 “다세대 다가구 주택은 아파트 대체효과가 거의 없다”면서 “단순한 건축규제 완화로 공급이 늘어난다고 보기 힘들다”고 주장했다.

재개발 요구로 사업 진행이 쉽지 않을 것이란 지적도 있다. 부동산114김희선 전무는 “신규 다세대 다가구 주택이 늘어나면 노후화가 진행돼야 추진이 가능한 재개발에 치명적일 수 있다”면서 “더 넓은 블록을 재개발해 투자 수익을 높이려는 주민들과 충돌이 일어나 사업이 쉽지 않을 수 있다”고 예상했다.

■주거환경 악화 우려, 대책 마련해야

전문가들은 건축기준을 더 완화하기보다는 실질적인 혜택을 늘리는 방향으로 정책을 보완해야 한다고 지적한다. 인접 대지 경계선에서 1m만 띄우면 건물을 지을 수 있도록 완화한 게 대표적 예다. 건물과 건물 간격이 2m에 불과할 수도 있다는 이야기이기 때문. 이 정도는 일조권은 물론 개인 사생활 보호도 힘든 거리다.

주차장을 설치하는 필로티 면적도 그렇다. 1층에 필로티를 50%만 만들어도 한층 더 높일 수 있도록 했지만 이 정도론 주차난 해소가 불가능하다. 지역 주차난을 가중시킬 게 뻔하고 결국 난개발 목소리가 커질 게 불보듯 뻔하다.

이렇게 주거환경을 열악하게 만들 경우 장기적으로 다세대 다가구 주택의 인기는 더 하락할 수밖에 없다는 지적이다.

따라서 이렇게 건축기준을 완화하는 방식으로 문제를 해결하지 말고 실질적인 혜택을 확대하는 방식으로 해결해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

내외주건 김신조 사장은 “기반시설 부담금 50% 면제 조건도 사실 주로 개인 몇몇이 추진하는 다세대 다가구 주택의 경우 부담이 크다”면서 “전면 면제를 검토해야 실질적인 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

해밀컨설팅 황용천 대표는 “2002년 다세대 다가구 공급량을 크게 늘렸던 세력은 임대사업자였다”면서 “수익률이 떨어져 어려움을 겪는 임대사업자에게 세제혜택 등 혜택을 늘려야 다세대 다가구 공급효과가 있을 것”이라고 말했다.

/[e-mail] 박일한기자