자영업자 자기신고소득땐 한도5%P ↓

다음달부터 투기지역과 수도권 투기과열지역 내 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 30∼60%까지 총부채상환비율(DTI)을 적용받음에 따라 가상 사례별로 대출가능금액을 살펴봤다.

DTI는 개인별로 현재 이자를 부담하고 있는 대출과 마이너스 통장 한도 등이 포함되는 등 적지않은 격차가 발생한다.

따라서 기존 부채가 전혀 없는 연소득 5000만원의 직장인 A씨가 투기지역 내 6억원 이상 아파트를 구입하면서 1억원 이상 대출하는 경우와 서울 노원구 상계동의 3억원짜리 아파트를 구입하면서 20년 상환조건으로 1억원 이상 대출금액을 신청하는 사례로 나눠봤다.

■DTI 뿐 아니라 주택가격에 따른 LTV도 고려해야

우선 서울 전 지역이 투기지역으로 지정된 상황에서 대출신청금액이 1억원 이상이라면 주택 감정가와 관계없이 원칙적으로 40%의 DTI를 적용받게 된다.

따라서 A씨의 조건 하에서 6억원짜리 아파트를 대상으로 금리 6.0%에 대출기간 20년(거치기간 3년 포함) 분할상환 대출신청을 할 경우 대출가능금액은 2억2400만원을 받을 수 있다.

A씨가 거치기간 없이 균등분할상환방식으로 약정을 한다면 5%포인트, 신용등급 우수등급 분류시 추가로 5%포인트의 DTI를 확대 적용받을 수 있다. 그러나 투기지역 아파트 주택담보인정비율(LTV) 40% 한도 규정도 있기 때문에 사실상 고소득자라도 2억4000만원이 대출한계치라고 볼 수 있다. 반대로 A씨의 신용등급이 낮다면 5%포인트 DTI가 낮아진다. 이 경우 1억9600만원으로 대출한도가 떨어진다.

국민은행은 신용등급 1∼5등급까지 적용 DTI에 5%포인트 추가, 9등급 이하는 5%포인트를 삭감한다. 우리은행은 1∼7등급까지 5%포인트 우대해주고 10등급에 대해서는 오히려 5%포인트 낮춘다. 신한은행은 1∼29등급까지 5%포인트 높여주지만 45등급 이하는 5%포인트 깎는다.

A씨가 자영업자이고 공공기관에서 발행하는 공식 소득증빙 서류가 아니라 자기신고소득으로 은행에서 DTI를 적용받는다고 가정하면 추가로 대출한도가 5%포인트 더 떨어진다.

특히 주의해야 할 점은 배우자 소득 합산시 한명이라도 공공기관이 발행하는 공식 소득증빙 서류가 아니라 자기 신고소득으로 DTI를 적용하면 5%포인트 차감된다는 것이다.

은행이 인정하는 자기신고소득은 △매출액 △신용카드 사용액 △적금·펀드·적립식 보험 등 적립식 수신 △임대소득 △금융소득(이자 및 배당) △최저 생계비 등 6가지로 제한된다.

A씨가 노원구 상계동에 3억원짜리 아파트를 구입하기 위해 대출을 신청한다면 어떻게 될까.

똑같이 DTI 40%를 적용받지만 이 경우도 LTV 적용이 DTI보다 우선한다. 따라서 A씨가 대출받을 수 있는 금액은 약 2억2400만원이 아니라 1억8000만원(10년 이상 장기 대출시 LTV 60% 적용)이 최대치가 된다.

대출금액이 5000만∼1억원 사이라면 DTI를 50%로 적용한다. 또 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하로 시가 3억원 이하 아파트 대출에 대해서도 DTI 50%가 기본 적용된다. 이들 경우에도 신용등급과 상환방법, 고정금리 선택 여부에 따라 최고 10%포인트까지 DTI 추가 적용을 기대해 볼 수 있다. 하지만 대출금액이 5000만원 이하일 경우에는 주택감정가액에 관계없이 DTI가 적용되지 않는다.

■은행별 특이조건

국민은행은 신용등급에 따른 DTI 차별화와 더불어 고객이 직접 소득증빙 서류를 제출하지 않는 경우에는 0.2%포인트 금리를 가산한다.

우리은행의 경우 향후 집단대출에 대해서도 DTI를 적용하게 될 경우 집단대출 중 우리은행의 신용등급을 적용하지 못하는 경우에 크레디트뷰로(Credit Bureau)등급 1∼7등급에 5%포인트를 가산해 줄 계획이다.

신한은행 관계자는 "대출자마다 그리고 은행마다 세세한 조건이 조금씩 다를 수 있기 때문에 거래은행 등에 직접 문의해 보는 것이 가장 정확한 대출한도를 파악할 수 있는 방법"이라고 조언했다.

한편 각 은행들은 28일까지 대출이 승인된 건에 대해서는 종전 기준을 그대로 적용한다.

/[e-mail] 박성호기자