웹출고)국내빌딩 사고팔아 한 채당 464억원 시세차익

외환 위기 이후 지난 12년간 서울지역 대형 업무용빌딩의 단순 매매로 발생한 시세차익(자본이득)이 건물당 평균 464억원으로 투자수익률이 58.14%에 달한 것으로 나타났다. 시세차익을 투자기간으로 나눈 연평균 수익률은 17.39%에 이르는 것으로 조사됐다. 특히 국내 자본보다는 외국계자본의 투자수익률이 높은 것으로 분석됐다.

부동산투자자문회사인 저스트알은 1999년 이후 거래된 서울지역 대규모 오피스 빌딩(10층 이상또는 연면적 6000㎡이상)의 투자수익률을 분석한 결과 이같이 분석됐다고 11일 밝혔다. 조사결과 이 기간 투자된 빌딩의 시세차익은 건물당 평균 464억원이며 빌딩투자자들의 평균 보유기간이 매입 후 42개월인 것을 감안하면 연평균 수익률은 17.39%다.

■단순 매매로 건물당 464억원 차익

론스타와 골드만삭스, 모건스탠리, 싱가포르투자청 등 외국계 자본이 서울지역 빌딩에 투자해 거둬들인 수익률은 57.87%(476억원)로 평균보다 낮았지만 외국계펀드의 보유기간이 평균 40개월로 짧은 것을 감안하면 연 평균 환산 수익률은 18.31%로 평균을 웃돈다.

국내 자본의 빌딩 투자 수익률은 평균 59.33%지만 보유기간이 51개월로 연 평균 환산 수익률은 13.41%로 외국자본에 비해 5% 포인트가량 낮다.

가장 높은 자본수익률을 올린 외국펀드는 포르투갈 자본이 투입된 명동타워(옛 헤럴드미디어사옥)로 2005년 3월 300억원에 매입한 뒤 1년반 만에 580억원에 되팔아 93.33%의 차익을 챙겼다. 이를 연간 연 환산 수익률로 계산하면 62.22%에 달한다.

이어 독일계 자금인 ‘RFEEF’도 연 평균 수익률 31.00%를 올렸다.이 펀드는 서울 여의도 동양종금빌딩과 대우증권빌딩을 각각 매매해 1087억원의 차익을 거뒀다.

■명동타워 1년반 새 93.3%↑

국내 자본 중에는 KB자산운용이 서울 중림동 디오센터를 2005년 1·4분기 378억원에 매입한 뒤 2008년 3·4분기 706억원에 매각해 연평균 24.79%의 최고 수익률을 올렸다. 기업구조조정부동산투자회사(CR-리츠)의 운영사인 코람코도 2002년부터 해외자본과 경쟁하며 서울 을지로 한화 장교빌딩, 남대문 YTN타워, 명동 신원빌딩 등 굵직한 빌딩에 투자해 연 평균 13.87%의 수익률을 기록했다.

국내 빌딩 투자는 외환위기 이후 2000년 초중반까지 외국 투자자들이 ‘큰 손’역할을 해왔으나 2000년 중반 이후에는 국내 직접 투자 수요와 구조조정 리츠, 부동산투자회사 등이 대다수를 차지하고 있다. 토종자본의 보유 비율도 10년 전에 25%에 그쳤지만 지난해에는 96%까지 높아졌다.

저스트알 김우희 대표는 “토종자본이 오피스 시장의 큰 손으로 떠오르면서 투자의 패러다임도 시세차익보다는 운영수익 위주로 바뀌고 있다”면서 “빌딩 가격이 안정되면서 과거와 같은 해외 헤지펀드 진입이 쉽지 않을 것”이라고 전망했다./[e-mail]홍창기기자