내년 서울 오피스시장 공실률，도심·강남 ‘안정’ 여의도·기타권역 ‘불안’

오는 2012년 서울지역의 오피스(사무실) 시장에서 도심권과 강남권은 공급이 줄면서 강보합세를 보이고 여의도와 기타 지역은 공급과잉으로 위축될 것으로 예상됐다.

12일 교보리얼코에 따르면 내년 중 서울지역의 오피스 공급 예정 물량은 16개 빌딩 98만2000㎡로 지난해 151만1000㎡보다 크게 줄어드는 것으로 나타났다. 하지만 경기 성남 판교와 분당 등 서울 외곽지역으로 이동하는 업체들이 많아 서울지역 전체 오피스 공실률은 지난해와 비슷한 수준에서 보합세를 보일 것으로 전망됐다.

도심권(CBD)과 강남권(KBD)의 공실률은 강보합세를 보이는 반면 여의도권(YBD)과 기타권역(Others)은 공실률이 늘어나는 등 양극화 현상이 뚜렷할 것으로 예측됐다.

지역별로 도심권은 내년 중 오피스 공급량이 올해 41만여㎡의 30% 수준인 13만3000㎡ 규모로 크게 줄면서 공실률도 하락할 것으로 예상됐다.

올해 도심권은 중구 도시환경사업지구 등에서 시그너처타워(연면적 9만9994㎡), 101파인애비뉴(12만9984㎡) 등 초대형 신축 오피스들이 많이 공급됐지만 대기업들이 속속 임차계약을 하면서 3·4분기까지 공실률이 8.3%로 예상보다 안정세를 기록해왔다.

강남권도 내년에는 오피스 공급량이 6만2000㎡로 올해 공급량 26만8000㎡의 23.1%까지 급감한다.

강남권은 2010년 4·4분기 공실률이 6.3%를 기록한 이후 현재 3.7%로 안정세를 보이고 있다. 그러나 내년에는 강남권에서 판교 등 외곽지역으로 빠져나가는 업체들이 많아 공실률은 크게 줄지는 않고 약보합 수준에 머물 것으로 예상됐다.

이에 비해 여의도권은 내년에 공급이 크게 증가하면서 공실률이 올해의 두배 가까이 뛸 것으로 전망됐다. 여의도권에 내년 중 공급될 오피스 물량은 총 23만9000㎡로 올해 8만8000㎡의 거의 3배에 달한다. 더구나 올해 LG트윈타워, 유도회관, 두레빌딩 등 대형 빌딩들이 리모델링이 거의 완료돼 현재 3%대 중반의 공실률이 내년에는 5%대를 훌쩍 넘어설 것으로 예상됐다.

기타권도 공급이 몰리면서 공실률이 급등할 전망이다.

올해는 서대문과 마포 등지에서 총 29만9000㎡에 달하는 제법 많은 오피스가 공급됐지만 농협중앙회, 삼성화재, 에쓰오일 등 자가 사용 비율이 높아 공실률 상승에 큰 영향을 주지 않아 3·4분기까지 공실률이 5.3%에 머물렀다. 하지만 내년에는 용산 동자동 도시환경정비사업지구 3곳과 마포구 5개 사업지에서 무려 43만㎡의 신규 오피스가 공급된다.

이는 서울 전체에서 공급되는 면적의 절반에 가까운 물량으로 공실률은 자연스럽게 크게 오를 것으로 예상됐다.

/[e-mail]김관웅기자