상가분양은 고전.. 내년에도 보수적 접근을

오피스텔, 도시형 생활주택과 더불어 대표적인 수익형 부동산 상품 중 하나인 상가 분양시장은 올해 부진을 면치 못했다. 유럽발 재정위기로 투자심리가 위축되면서 수요 및 공급이 모두 지난해보다 크게 위축됐다.

그나마 안정적이며 투자비용이 저렴한 아파트단지 내 상가와 오피스텔의 근린상가 등은 나름대로 선전했다.

전문가들은 2012년에도 세계 경제상황 불황 등으로 투자심리가 위축돼 상가 시장 전반에 걸쳐 부정적인 분위기가 이어질 것으로 내다보고 보수적인 접근을 주문했다.

■올해 상가 공급 5년래 최저

21일 부동산114에 따르면 올 들어 지난 10월 말까지 전국에 신규 공급된 상가는 184개로 지난해 동기 대비 34% 감소했다.

오피스텔의 인기로 오피스텔 내 상가 등 지원시설인 기타상가(185%)만 증가했을 뿐 근린상가(-31%)와 단지내상가(-44%), 테마상가(-89%), 복합상가(-92%)는 모두 줄었다. 상가공급은 지난 2006년(450개)을 정점으로 2007년 390개, 2008년 309개, 2009년 304개 등으로 해마다 줄어드는추세다.

특히 올해에는 테마상가와 복합상가처럼 대형이면서 분양가격이 비싼 상가는 공급물량이 크게 감소했다. 수요자들의 투자심리가 위축되면서 리스크가 높은 상가에 관심이 줄었기 때문이다. 반면 배후수요여건이 탄탄해 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 지원시설에 대한 선호도는 높아지면서 오피스텔 지원시설 상가 등 기타상가의 공급량은 지난해보다 대폭 늘었다. 단지내상가 물량도 지난해보다 줄었지만 감소폭은 상대적으로 크지 않았다.

올해 신규 공급된 상가의 분양가는 지난해보다 소폭 상승했다. 상가시장이 호황이라서가 아니라 투자자들의 선호도 높았던 지방 상가의 분양가가 지난해보다 7% 정도 올라서다. 올해 분양된 신규 상가의 평균 분양가격은 3.3㎡당 2434만원(1층 기준)으로 지난해 분양가격 대비(2245만원) 8%가량 상승했다. 충남 연기·공주의 세종시와 과학비즈니스벨트 호재를 가지고 있는 대전과 충북이 대표적이다. 특히 세종시 아파트 단지 내 상가의 경우 약 700억원의 자금이 몰리면서 올해 상가시장을 이끌었다는 분석이다. 부동산114 장용훈 연구원은 "올해 상가시장은 개발호재가 풍부한 세종시와 부산 등의 지방 거점지역 중심으로 강세를 보였다"면서 "올해 분양된 신규상가의 분양가가 오른 것도 이들 지역이 주도했다"고 설명했다.

■내년 상가투자 보수적으로 접근해야

내년에 상가투자를 계획하고 있는 투자자들은 리스크가 작은 근린상가 등을 중심으로 보수적으로 접근해야 한다는 게 전문가들의 한결같은 견해다. 근린상가 가운데서도 경쟁력이 높은 브랜드 매장 입점이 확정되고 준공이 임박한 장기 임대차 계약 상가는 더욱 더 안정적이라는 설명이다.

아울러 내년에는 선릉∼왕십리, 오리∼수원을 연결하는 분당선 연장선과 디지털미디어시티(DMC)∼공덕 구간의 경의선 등이 개통 예정이므로 이 주변의 수혜 상가들을 노려볼 만하다는 진단이다. 이들 지하철은 서울 주요 업무지역을 관통하는 만큼 이들 지역에는 유동인구가 많을 것으로 예상되기 때문이다.

신규 상권에 대한 불안감이 크고 투자리스크를 줄이려는 투자자들은 기존 상권의 급매물이나 경매 물건으로 눈을 돌려도 되며 실수요자라면 바닥 수준의 물건이 아닌 경우 최초 분양가보다 30% 이상 싸게 공급하는 미분양 상가에 관심을 가져볼 만하다고 전문가들은 조언한다.

부동산114 장 연구원은 "단기간에 세계 경제가 회복될 가능성이 작기 때문에 내년에도 상가시장은 위축된 시장 분위기가 이어질 것"이라면서 "공격적인 투자보다는 실속형 상가 위주의 안정적인 투자가 필요하다"고 말했다.

상가정보연구소 박대원 소장은 "대출을 끼고 상가에 투자할 경우 대출금 비중을 30% 이내로 하는 것이 바람직하다"면서 "불황에 공실이나 임대료 인하 등 뜻하지 않은 상황에 직면하면 대출금이 큰 부담으로 돌아올 수 있기 때문"이라고 설명했다.

/[e-mail]홍창기기자