에잇시티 등 대규모 개발사업 좌초..볕들날 오나?

올들어 서울 용산국제업무지구와 은평 알파로스, 인천 에잇시티 개발사업까지 대형 프로젝트가 잇따라 좌초되고 있다. 부동산 경기 침체로 프로젝트파이낸싱(PF) 등 자금 조달이 전만큼 쉽지 않아서다. 업계 전문가들은 이제 대규모 개발사업이 빛을 보던 시기는 사실상 종료됐으며 사업 재개 역시 쉽지 않을 것으로 전망하고 있다. 이로 인한 가장 큰 피해자는 인근 주민들로, 그동안 재산권 침해 뿐만 아니라 보상 문제까지 불거져 수습도 쉽지 않은 모양새다.

■에잇시티 주민 "경제자유구역 해지를.."

6일 찾은 에잇시티 개발사업지인 인천 용유·무의도 일대 주민들은 여전히 사업무산에 따른 충격에서 벗어나지 못한 분위기였다. 이들은 하루빨리 사업을 정리하고 경제자유구역을 해지해 일대를 활성화 시켜야 한다고 강조했다.

을왕리 해수욕장 인근에서 슈퍼마켓을 운영하고 있는 이모씨는 "애초에 에잇시티 사업자체가 현실성이 떨어지는 말도 안되는 사업이었다"며 "사업 초반 막연한 기대감 때문에 무리하게 대출받았다가 지금은 이자 감당을 못해 망한 사람들을 많이 봤다"고 말했다. 이어 "경제자유구역 지정을 풀어주기만 해도 지금보다 개발할 수 있으니 하루빨리 구역이 해제돼야 한다"고 주장했다.

을왕 해수욕장 번영회장 최모씨는 "2007년부터 개발에 대한 이야기가 나왔지만 제대로 진전되지 않다 보니 주민들이 개발이나 보상에 불신을 갖고 있는 상태"며 "앞으로 어떤 식으로 대처해 나갈지 논의하기 위해 몇몇 단체와 지역주민들 의견을 모으는 중"이라고 말했다.

이미 보상을 포기한 듯한 주민도 있었다. 한 매점 주인은 "예전에는 보상을 간절히 원했지만 지금은 인천시도 돈이 없는 것 같고 사업자 역시 쉽게 돈을 줄 것 같지 않아 보상은 거의 불가능한 것 같다"며 "공시시가의 1.5배로 보상이 된 영종도 하늘도시가 관례로 굳어져 주민 대부분 공시시가의 1.5배 정도 보상을 기대했던 것 같다"고 전했다.

인천 중구의 한 부동산 대표는 "원래 경매 감정가격이 공시지가보다 10% 이상 높은데 현재 을왕리 주변 일대 낙찰가는 평균 경매감정의 50% 수준"이며 "개발무산 이야기가 나온 뒤부터 3.3㎡당 공시지가는 주택이 350만~450만원, 상가 400만~450만원, 해변 뒤 펜션은 700만~750만원 선"이라고 설명했다.

이어 "파는 사람과 사는 사람의 입장차가 극명하다. 파는 사람은 2007~2008년 한창 땅값이 비쌀 때 은행에서 공시시가의 70~80%로 대출받아 투자했지만 지금은 예전보다 담보가치가 많이 하락해 손해를 볼 수 밖에 없다"며 "용유·무의도 부근은 이미 일괄개발 해지가 됐기 때문에 보상받기는 힘들다"고 덧붙였다.

■용도변경 어렵고 대규모 개발은 종료

에잇시티 등 대형 프로젝트의 잇단 무산은 부동산시장 침체로 인해 투자에 대한 기대감이 사라졌다는 게 근본 원인으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "미래에 땅값이 떨어지지 않을 것이라는 '지가의 우상향곡선'이 이어진다는 전제 하에 개발이 이뤄지는데 지금은 불확실성이 더 크다고 생각하기 때문"이라며 "개발이 이뤄지려면 집단적인 기대감이 있어야 하지만 그게 없으니 투기 수요를 끌어들이기 어렵다"고 분석했다.

전문가들은 무산된 기존 계획이 조속히 재개될 가능성이 낮다는 평가다. 김현아 한국건설산업연구원 실장은 "이같은 개발사업이 재개하기 위해서는 다시 지가가 충분히 떨어져 사업성이 생기거나 외국인 수요 증가, 또는 정책 이벤트 등 수요를 불러일으킬 수 있는 이벤트가 있어야 가능하다"고 설명했다.

다른 방식으로 활용되기도 어려울 전망이다.

국민은행 박 전문위원은 "수익이 극대화된 상태로 계획이 세워졌는데 개발해보지도 않고 용도변경하기가 쉽지 않을 것"이라고 예상했다.

이같은 대규모 개발사업이 추가로 나올 가능성은 낮은 것으로 분석된다.

건산연 김 실장은 "이미 개발 사업이 벌어진 것도 많은 만큼 추가로 나올 가능성은 없다"며 "대규모 개발사업은 사실상 종료됐고 어떻게 마무리되느냐가 관건"이라고 말했다. [e-mail] 이정은 기자 윤지영 수습기자