“근생다세대·도시형오피스텔?” 변종주택 ‘주의보’
2014.04.22 10:38
수정 : 2014.10.28 05:10기사원문
최근 근린생활시설과 다세대주택으로 동시에 허가받은 건축물이 도심 주택가 곳곳에 들어서고 있는 가운데 이 건축물의 근린생활시설 부분에 투자할 때 각별한 주의가 필요하다.
■근린생활시설, 상업시설 취득과 같은 세금
22일 부동산정보업체 FR인베스트먼트에 따르면 기존의 다세대주택은 최대 4층까지 지을 수 있지만 근린생활시설과 겸용될 경우 1층은 주차시설과 필로티, 현관으로 쓰이고 2층은 주택으로 사용되는 근린생활시설이, 3~5층에 다세대 주택이 자리 잡는 형태로 바뀔 수 있다. 주로 2층인 근린생활시설 부분을 매입할 경우 세금, 주차, 대출 등 문제가 발생한다.
근린생활시설은 건축물 용도를 분류하는 건축법상 용어로, 주민 편의를 위한 슈퍼마켓, 음식점 등 상가를 말한다. 따라서 주거용이 아닌 근린생활시설을 매입하거나 분양받을 때는 상업시설을 취득할 때와 같은 세금을 내야 한다. 따라서 취득세 감면 혜택을 받을 수 없고 건물 부분에 대한 부가세를 낸 뒤 부가세는 사업자 등록을 해야 환급받을 수 있다. 주택담보대출이나 전세금대출을 받을 수도 없다.
주차대수 기준에 미달되는 경우가 많아 불편을 겪을 수 있다. 근린생활시설과 다세대주택이 겸용된 건축물은 대개 충분한 주차 공간을 확보할 수 없는 좁은 부지에 들어선다. 반면 주택법상 준공 기준에 따라 다세대 주택은 1가구당 1대 이상의 주차공간을 마련해야 하고 이 경우 비용이 많이 들어 건축주나 시행사는 완화된 주차 기준을 적용받기 위해 근린생활시설을 포함, 허가를 받게 되는 것이다. 건물 전체 가구수는 10~12가구인데 비해 주차는 7~8대만 가능해지는 것.
흔히 볼 수 있는 문구 중 '도시형 오피스텔'이라는 용어도 있다. 최근 도시형 생활주택(정부가 1~2인 가구의 주거안정을 위해 각종 규제를 완화해 도입한 전용면적 85㎡ 이하의 소형주택)의 분양률이 급감하면서 일부 현장에서는 도시형생활주택이라는 용어와 오피스텔(일부 숙식이 가능한 업무용 시설, 건축법상 일반업무시설)을 이처럼 혼용하고 있다.
실제 도시형생활주택과 오피스텔이 일부씩 배치된 경우도 있지만 적용 법규와 세금이 달라진다는 사실을 정확히 알려주는 곳은 드물다. 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 4.6%의 취득세(비주거용) 및 부가세를 내야 한다. 법정 중개수수료도 주택에 비해 높으며 주거용의 경우 임차인이 소득 공제를 위한 전입신고를 요구한다면 2016년부터 임대소득세 부담도 생길 수 있다. 도시형생활주택은 오피스텔에 비해 발코니 등 서비스 면적을 갖춰 동 분양가라도 임대 수익 측면에서 유리할 수 있다. 그러나 상대적으로 입지 조건이 떨어지는 곳에 지난 1~2년간 많은 물량이 집중 공급되면서 오피스텔에 비해 평균 연 수익률이 큰 폭으로 떨어진 상황이다.
■복잡한 용어 이용, 투자자 흐린다
'레지던스 호텔'도 불명확하게 남발되는 용어로 꼽힌다. 지난 2012년 공중위생관리법이 개정되면서 생활형 숙박업이 가능해져 이미 지어졌거나 공사중인 오피스텔 및 서비스드레지던스의 경우, 일정한 요건을 충족시키면 숙박형 시설로 전환할 수 있게 됐다. 이로 인해 일부 미분양 오피스텔이 전략을 수정해 '서비스레지던스' 등의 이름을 걸고 투자자를 모집했으나 위탁 운영업체가 선정되지 않았거나 분양주 동의 요건을 충족하지 못해 숙박시설로 사용할 수 없어 집단 소송에 들어간 사례가 있었다. 또 개별 등기가 불가능해 대출이나 자유로운 매도가 이뤄질 수 없는 숙박시설들도 투자자를 유혹하고 있다.
안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "복잡한 법제도나 용어 체계를 역이용해 투자자의 시야를 흐리는 경우를 흔히 볼 수 있다"며 "이를 예방하기 위해 관계 당국이 법의 사각지대를 손보고 규제 완화 일변도의 부동산 정책이 불러올 수 있는 부작용에도 관심을 기울여야 한다"고 말했다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자