'임대수익에 절세효과' 상가겸용주택 뜬다

판교·별내신도시 등 상가 임대수익률 4~6% 안정적
주택면적 크면 전체 비과세 철저한 상권 분석 선행돼야

#1. 서울 노원구에 거주하는 허모씨(58)는 정년을 앞두고 집과 근거리에 있는 남양주 별내신도시 내 3층짜리 점포 겸용 단독주택(연면적 430㎡)을 11억원에 매입했다. 1층은 미용실이 영업중이고 2~3층 총 8개 주택은 월세 세입자가 거주하고 있다. 총 보증금 8000만원이며 매달 들어오는 월세는 570만원, 연간 임대수익률은 6.5%선이다.

#2. 경기 고양시 일산 백석동 아파트에 거주하는 박모씨(49)는 삼송지구 내 상가주택을 13억원에 매입했다. 1층은 커피전문점이 들어서 있고 2~3층은 원룸 8가구, 4층은 방 3개짜리 한 가구로 구성됐다. 총 보증금 1억5000만원에 월세 600만원으로 연간 임대수익률은 6.2%선이다.

■주거·임대 해결...절세효과까지

주거와 임대수익 모두 해결되는 상가겸용주택이 부동산시장에서 주목받고 있다. 이 주택으로 절세효과까지 누릴 수 있기 때문이다.

상가겸용주택은 이미 준공돼 주거 또는 영업이 시작된 기존 상가주택과 새로 공급되는 택지개발지구 내 신축 상가주택로 구분된다.

13일 부동산업계에 따르면 상가주택이 가장 활성화된 대표적인 지역은 경기 판교신도시다. 판교신도시 남단의 운중로에는 3층 건물 200여가구가 밀집돼 있는 서판교 상가주택 거리가 위치한다. 1층 상가에는 커피전문점, 제과점, 음식점 등이 들어서 있다. 판교신도시에 상가주택이 들어서기 시작한 지 5년이 지난 현재 판교 상가주택 거리는 주택 임대와 상가 임대가 안정적으로 정착된 성공 사례로 자리 잡아가고 있다. 실제 판교신도시 한 카페거리에 위치한 상가겸용주택의 수익률 분석 결과 시세 16억원 상당의 2층 건물은 2층 전세보증금 4억원, 1층 점포보증금 1억원, 실투자금 11억원, 월세수입 400만원으로, 수익률은 4.36%였다.

이처럼 안정된 수익률 유지로 상가겸용주택 용지 경쟁률도 치솟고 있다. LH(한국토지주택공사)에 따르면 올 3월 대구테크노폴리스 상가겸용 단독주택용지 10필지 입찰에는 1만5621명이 몰리며 평균 1562대1의 경쟁률을 기록했다. 입지가 좋은 한 필지에는 4303명이 한꺼번에 몰렸다. 앞서 지난해 위례신도시 45필지는 평균경쟁률 390대1, 최고경쟁률 2746대1을 기록했다. 하남 미사강변도시의 96필지의 평균은 146대1, 최고을 2674대1을 기록했고 시흥 목감지구 37필지는 평균 67대1, 최고 519대1을 보였다. 이들 상가겸용주택는 안정된 수익 뿐 아니라 절세효과 때문에 투자자들의 선호 대상이다.

■"결국 상가, 상권 분석 선행"

세법에 따르면 1주택자가 주택을 양도할 때는 비과세지만 상가를 양도할 때는 비과세 혜택이 없다. 세법은 건물의 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주, 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 예를 들어 주택면적 100㎡이고 상가면적 90㎡일 경우 건물면적 190㎡를 모두 주택으로 간주, 비과세 적용이 가능하다. 그러나 주택면적이 상가면적과 같거나 작으면 주택면적만 주택으로 보고 나머지는 상가면적으로 보고 양도세를 계산한다.

그러나 상가주택도 상가의 일종이기 때문에 상권 영향을 받을 뿐만 아니라 자금 유동성에 취약해 철저한 상권분석이 선행돼야 한다는 게 업계 전언이다.

부동산센터 장경철 이사는 "신도시나 택지지구 내 상가주택은 용도가 이미 결정돼 있기 때문에 향후 용도변경이 매우 까다롭고 상권이 외부로 확장되거나 자산가치 자체가 크게 오르지 않는 게 일반적"이라며 "특히 아파트에 비해 환금성이 떨어져 한번 구입하면 중도에 포기할 수 없다는 점도 유념해야 한다"고 조언했다.

한편 올해 신도시·택지지구에서 공급된 상가겸용주택용지는 지난해의 65% 수준에 불과, 경쟁이 치열해 질 것으로 보인다. LH에 따르면 올해 전국 116개 지구에 16조원(공급금액 기준) 규모의 땅을 공급할 계획이다.

상가겸용단독주택 용지는 12개 사업지구에 총 863필지(26만8493㎡)다.

[e-mail] 박인옥 기자