'상가 투자〓1층 고수익 법칙' 깨져.. 왜?

"낮은 분양가·넓은 개방감 등이 우량 매물"
송파 푸르지오시티 상가 지하 1층 연 수익률 10%로 지상 1층 4% 수익을 압도
프리미엄 5000만~1억 호가 입점가격·사용면적도 유리

#. 정년을 앞둔 김모씨(57)는 1년 전 서울의 한 산업단지 내 지식산업센터(구 아파트형 공장) 상가 3층의 198㎡규모 점포를 3억원에 분양받았다. 보유현금 2억원에 1억원은 은행융자를 이용했다. 이자비용(금리 4%)과 입점중인 점포 보증금(5000만원) 등을 제외한 연 수익은 2000만원, 수익률은 실 투자금(1억5000만원) 대비 13.33%에 달한다. 김씨는 "소득이 높은 젊은 직장인이 많은데다 구내식당 없는 중소기업이 대부분"이라며 "같은 건물 직장인들이 많이 찾아 투자금이 큰 1층을 고집할 이유가 없었다"고 말했다.

■1층 선호 투자방식 변화 추세

상가 투자행태가 달라지고 있다. 기존에는 1층에 대한 투자가 수익률을 높인다는 인식이 확산됐지만 최근 1층을 제외한 층수(지하층 포함)에서 고수익이 나오면서 투자법칙이 깨지고 있다는 것이다.

27일 부동산업계에 따르면 서울 마곡지구에 분양 중인 한 주차전용상가는 꼭대기 층인 8층이 1층보다 먼저 분양을 완료했다. 용도는 업무시설로 임차인들이 조망권과 저렴한 임대료 등을 고려한 것이다.

지하층이 인기가 높은 사례도 잇따랐다.

서울 송파구 문정동 송파 푸르지오시티 단지내 상가 지하1층의 한 점포(전용면적 100㎡)는 분양가 5억2630만원, 월 임대료 400만원(보증금 6000만원)으로 연 수익률 10.29%다. 프리미엄(웃돈)도 5000만~1억원을 호가해 건물 내 최고 우량매물로 꼽힌다는게 분양 관계자 설명이다. 이 상가 지하1층에 자리잡고 있는 다른 점포 수익률도 9.27~9.5%에 달한다.

반면 지상1층 코너의 한 점포(전용 100㎡)는 분양가가 25억원에 달하지만 월 임대료는 860만원(보증금 1억원)으로 연 수익률 4.3%에 불과하다. 다른 1층 코너 점포의 수익률 역시 5.53%로, 지하층에 비해 낮고 프리미엄도 형성돼 있지 않은 상황이다.

지하층 상가에 형성된 프리미엄이 더 높은 경우는 송파구 잠실동 리센츠 단지내 상가에서도 나타난다. 지하층 상가에는 평균 2000만~2500만원 가량의 프리미엄이 형성돼 있는 반면 지상1층은 1000만~2000만원 정도다.

■"1층 고분양가, 지하층 등 인기 높여"

업계 한 관계자는 "지하층 상가 인기가 더 높은 것은 지하층답지 않은 채광 및 개방감, 도보 동선 확보 등 설계가 주효했기 때문"이라고 설명했다.

그는 "이같은 현상이 나타나자 업계도 발빠르게 움직여 상층부를 분양받는 투자자와 임차인을 위해 테라스를 독점 제공, 실사용면적을 넓혀주거나 상층부 업종 고객 유치를 위해 엘리베이터를 늘리고 지하층에 이동이 힘든 노약자들을 고려해 엘리베이터를 설치해주는 현장도 늘고 있다"고 덧붙였다.

한편 상가 지하층 또는 상층부 선호도가 높은 것은 1층 상가의 고분양가 때문이라는 게 업계 중론이다.

업계에 따르면 분양상가의 층별 분양가를 평가해 1층을 100으로 볼 때 2010년 이전에는 2층이 50, 3층은 40수준이었다. 최근 1층 대비 2층의 가격수준은 35~40%, 3층은 25~35%로 더 낮아졌다.

이에 따라 1층에 주로 분포됐던 업종 변화가 나타나 대표적 업종인 은행, 약국, 부동산 등과 같은 1층 전용 업종이 위층으로 이동하는 사례가 발생하고 있다. 결국 2층 등에 은행이나 약국, 부동산 업종 등이 자리 잡는 게 보편화되는 추세다.

장경철 부동산센터 이사는 "여전히 상가투자에서 1층 선호도가 높은 것은 사실이지만 1층이라 해도 가시성과 접근성, 광고 효과면에서 떨어진다면 투자를 재고해봐야 한다"며 "상가 가치는 임차인의 운영능력에서 나온다고 해도 과언이 아닌만큼 상권 특성을 감안해 업종을 선택한다면 지하층이나 상층부 투자도 매력이 있을 것"이라고 조언했다.

[e-mail] 박인옥 기자