재건축 연한 못채워도 층간소음, 배관노후 심하면 재건축 가능

오는 29일부터 공동주택이 구조적으로는 안전하더라도 층간소음이나 배관설비 노후로 주거환경이 열악한 경우 즉시 재건축이 가능해진다. 또 재건축 연한이 지은지 30년으로 일원화 돼 서울 등의 재건축 가능연한이 2~10년 정도 짧아지고 재건축때 전용면적 85㎡를 연면적의 50% 이상 짓도록 한 기준이 폐지된다.

국토교통부는 이같은 내용 등을 담은 주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준과 도시및주거환경정비법 시행령 개정안을 오는 29일부터 시행에 들어간다고 26일 밝혔다.

■안전진단 구조안전과 주거환경으로 이원화

국토부는 우선 재건축 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 이원화 했다.

그동안은 구조안전평가(전체의 40%), 설비노후도(30%), 주거환경(15%), 비용분석(15%) 등 4개 부문의 성능점수에 각 항목별 가중치를 곱한후 합산해 재건축 여부를 판정해왔다.

구조안전성 비중이 전체 평가점수에서 차지하는 비중이 커 재건축 여부 판정때 주민들의 높아진 주거환경 수요를 반영하지 못하는 한계가 있었다.

그러나 이번 개정으로 재건축 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 구분함에 따라 구조적 기능적 결함이 있는 노후 불량 공동주택은 재건축 연한과 무관하게 구조안전성만 평가해 재건축을 할 수 있도록 하고 구조측면에서는 안전하지만 층간소음에 취약하고 배관설비 등 노후가 심해 주민불편이 큰 공동주택도 이번에 신설된 주거환경중심평가를 통해 재건축이 가능하도록 했다.

이번에 새로 도입되는 주거환경중심평가는 구조안전성을 현재 40%에서 20%로 낮추고 주거환경부문을 현재 15%에서 40%로 높인게 특징이다. 건축마감 및 설비노후도는 현재 30%로 그대로 유지하고 비용분석은 현재 15%에서 10%로 줄였다.

■층간소음 심해도 재건축 가능해져

세부적으로 주거환경부문은 도시미관 등 요건 외에도 사생활침해(10%), 에너지효율성(10%), 노약자와 어린이 생활환경(5%), 실내공간의 적정성(5%) 등이 새롭게 추가됐다. 이를 적용해 주거환경이 매우 열악해 주거환경부문 점수가 최하등급(E등급)인 경우는 다른 부문의 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받을 수 있도록 했다.

그러나 구조안전성은 여전히 가장 중요한 부문인 만큼 구조안전성 부문의 점수가 최하등급(E등급)인 경우에도 총점이나 건축마감, 설비노후도 등 다른 부문의 평가점수와 무관하게 즉시 재건축 판정을 받도록 했다.

국토부는 이처럼 재건축 판정을 위한 안전진단 기준이 이원화됨에 따라 재건축을 위한 안전진단을 요청받은 시장, 군수는 해당 건축물의 재건축 연한 도래 여부, 구조적·기능적 결함 여부, 층간소음 등의 삶의 여건을 종합적으로 고려해 구조안전성평가와 주거환경중심 평가 중 하나의 평가방식을 지정한 후 안전진단기관에게 안전진단을 의뢰해야 한다.

■재건축 연한 30년으로 짧아져

또 지난해 9월1일 발표한 주택시장 활력회복과 서민주거안정 강화방안의 후속조치로 재건축 연한단축, 재건축 연면적 기준 폐지, 재개발 의무임대비율조정 등이 포함된 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 재건축 안전진단제도 합리화와 함께 오는 29일부터 함께 시행에 들어간다. 도정법 시행령은 재건축 연한을 현재 40년에서 30년으로 단축하고, 재건축 주택건설 규모 제한 중 연면적 기준을 현재 85㎡ 이하 50% 이상에서 폐지했다.

또 재개발 임대주택 의무건설비율을 5%P 완화하고 연면적 기준도 폐지했다.

국토부는 이번 안전진단기준 이원화 조치로 열악한 주거환경에도 재건축을 진행할 수 없었던 공동주택 거주자의 불편이 상당부분 해소될 것으로 기대했다.

이를위해 국토부는 개정된 안전진단기준이 제대로 적용될 수 있도록 세부 배점기준 등을 담은 구체적 매뉴얼을 개전기준 시행에 맞춰 배포해 정확한 안전진단 평가가 이뤄지도록 뒷받침할 계획이다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자