내년부터 주택 신규 구입시 비거치식, 분활상환 대출해야 한다

내년 2월부터 신규로 주택을 구입할 때 받는 은행 대출은 비거치식, 분활상환으로 받아야 한다.

다만 집단대출, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 등은 예외 조항을 마련했다. 또 기존 주택담보대출은 적용되지 않는다.

금융위원회는 14일 '주택담보대출 심사 선진화 가이드 라인'을 발표하고 수도권은 2월부터 비수도권은 5월부터 본격 시행한다고 밝혔다.

앞으로 대출자가 △신규로 주택 구입용 대출 △총부채상환비율(DTI)이 또는 주택담보대출비율(LTV)가 60%의 대출 전액 △주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우 △ 소득산정시 신고소득을 적용한 대출에 해당하면 비거치식, 분활상환 대출을 해야 한다.

이 조건에 해당되지 않는 경우에는 기존처럼 일시상환 및 거치식 대출이 가능하다.

대출 시 제출하는 소득증비 서류도 깐깐해진다. 앞으로는 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료로 입증된 증빙소득을 활용해 대출이 이뤄진다. 증빙소득이 없을 경우에는 인정소득(공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등)을 활용하게 된다. 그동안 DTI가 적용되지 않는 비수도권에서는 최저생계비 등으로 대출 한도를 정했지만 앞으로는 이 역시 불가능하게 된다. 그러나 집단대출, 3000만원 이하 소액 대출로 소득증빙은 어려우나 영업점장이 별도의 상환재원 등을 확인한 경우에는 제한적으로 최저 생계비 활용이 가능하다.

신규 변동금리 주택담보대출에 대해서는 금리 상승 가능성(stress rate)을 감안, 대출한도를 산정한다. 스트레스 금리는 일년에 한 번 산정된다.

예를들어 연소득 3000만원인 A씨가 3억짜리 주택 구입을 위해 변동금리 주택담보대출 2억 1000만원(만기 10년, 금리 2.5%)을 대출받기를 희망한다고 가정할 때 A씨의 현재 DTI는 79.2%다. A씨에게 상승가능금리를 적용(2.7%)를 적용하면 DTI가 89.9%로 80%를 초과하게 된다. 은행은 A씨에게 고정금리 대출로 2억 1000만원을 받거나 대출금액을 2300만원 조정한 1억 8700만원을 선택하라고 권유하게 된다.

또 차주의 총 금융부채 상환부담을 평가하는 시스템도 도입된다. 모든 금융기관에서 빌린 대출이 모두 포함된다.

소득대비 총부채 원리금 상환액이 은행에서 판단하는 적정수준을 넘어설 때는 은행 자체의 사후관리 대상으로 선정해 부실화 예방을 위한 모니터링을 강화한다.

금융위원회는 이번 조치로 비거치식, 분활상환 전환 예상규모가 연평균 주택담보대출 신규취급액인 약 126조원의 약 20% 수준인 약 25조원이라고 밝혔다

[e-mail] 이병철 기자