돈줄 조여 거래감소 불가피 수도권보다 지방이 더 타격

은행에서 주택담보대출을 받을 때 적용되는 여신심사가 담보 위주에서 상환능력 중심으로 전환됨에 따라 내년 주택시장 위축이 불가피할 전망이다.

정부는 14일 '여신심사 선진화 가이드라인'을 발표하고 서울을 포함한 수도권은 내년 2월 1일, 비수도권은 5월부터 적용한다고 밝혔다.

이번 가이드라인은 △소득증빙자료의 객관성 확보, 여신심사 시 상환능력 위주로 전환 △신규 주택구입자금의 비거치식 분할상환 유도 △변동금리 주택담보대출의 경우 상승가능금리(stress rate·스트레스 금리)를 적용한 대출한도 산정 △금융부채 상환부담을 평가하는 DSR시스템 도입 등의 내용을 담고 있다.

■지방 주택시장 타격 클 듯

신규 분양시장은 중도금, 잔금 등 집단대출에 예외를 허용하는 만큼 상대적으로 영향이 작을 것으로 보이지만 매매(재고)시장은 돈을 빌리기가 더 어려워지는 데다 대출금액 자체도 줄어들 가능성이 커져 타격이 작지 않을 것으로 예상된다.

지역적으로는 특히 총부채상환비율(DTI) 규제가 없는 등 느슨한 소득심사가 가능했던 지방이 수도권보다 둔화폭이 커질 것으로 보인다.

또한 수도권도 내년에 신규 입주 아파트가 몰린 지역은 체감적인 위축효과가 클 것으로 전망된다. 매매시장이 전반적으로 침체된 상황에서는 새 아파트에 입주하는 수요자가 살던 집을 처분하기가 어려워지고, 결과적으로 공급이 수요를 초과하며 가격 하락이 나타날 가능성도 있다.

■거래 감소→부동산경기 둔화될 것

전문가들은 이번 대책이 적용되면 은행권에서 주택을 담보로 돈 빌리기가 한층 까다로워지는 만큼 최근 둔화되기 시작하는 부동산시장에 좋지 않은 영향을 줄 것이라고 전망했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "이달 들어 거래가 둔화되는 등 이미 부동산시장이 조정받는 상황이라 기존 매매시장은 직접적 타격이 있을 것으로 보인다"며 "과잉공급 논란이 이는 대구 등 일부 지방은 수도권보다 조정폭이 더 클 수 있다. 수도권도 신규 입주물량이 많은 지역에 있는 노후 아파트 등이 가장 먼저 타격을 받을 것"이라고 말했다.

실질적인 대출 규제의 효과뿐 아니라 심리적 위축 효과가 부풀려지면 부동산시장 자체가 침체될 수 있다는 우려감도 존재한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "이번 발표가 그동안 정부가 예고했던 주택담보대출 규제방안과는 크게 달라진 부분은 없다. 하지만 대부분의 시장참여자가 집을 사고팔기 더 어려워진다는 의식을 가지게 된다는 점에서 거래량 감소는 불가피하다"며 "실수요자의 경우 대출금액 자체는 줄어들고 원금과 이자를 함께 갚아나가는 비거치식을 이용해야 하기 때문에 내 집 마련 시에 충분한 자금여력(자기자본)을 갖춰야 한다는 점도 부담"이라고 말했다.

■심리적 위축 vs. 시장선 이미 예상

올해 부동산 활황세를 유지시킨 3가지 원동력이 전세난, 유동성, 저금리인데 이번 대출규제로 유동성은 줄어들고 미국 금리인상이 이뤄지면 저금리 매력도 곧 사라지는 상황에 직면할 수 있다는 경고음도 존재한다. 이럴 경우 전세난이 심한 서울과 수도권 일부를 제외하고는 매매.분양시장 모두 투자심리가 줄어드는 현상이 확산될 가능성도 있다.

반면 시장에 큰 영향은 없을 것이라는 반대 의견도 만만치 않다.

가이드라인 내용이 이미 시장에 반영돼 은행권에서도 올 하반기부터 대출규제를 강화하고 있는 상황이라는 것.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이번 대책 자체로는 충격이 미미할 것으로 본다. 이미 은행에서 주택담보인정비율(LTV)을 자체적으로 50%선에서 규제하고 있기 때문에 LTV 60%안은 큰 영향력이 없다"며 "신규 아파트 사업 대출기준도 강화된 잣대를 들이대고 있는 상황이다.

다만 미국 금리인상에 따른 금융위기가 온다면 이와 맞물려 파급력이 있을 수는 있다고 본다"고 말했다.

[e-mail] 김현우 기자