부동산, 예측 어려운 2016년 시장.. 신중히 체크해야 할 전략들

■가중되는 전세난, 내집 마련 시기는?

올해에도 서울지역 재개발.재건축으로 주택 멸실과 이주수요 증가 등이 연쇄적으로 이어지면서 서울의 전세난은 심해질 것으로 보인다.

이 때문에 올해 전세 재계약을 앞둔 서울의 세입자들은 고민이 크다. 반전세로 돌려서 서울 생활을 유지해야 할 것인지 아니면 경기 외곽으로 이사를 가야 할지 선택의 기로에 서 있다.

관련업계에 따르면 2016년 서울 아파트 전세 거주자의 재계약 비용(2년 기준)은 전국 평균 3760만원 대비 두 배 이상인 7819만원이 필요하다. 전세계약 기간 2년 동안 매월 325만원을 저축해야 재계약 비용을 마련할 수 있는 금액이다.

지난해 2.4분기 기준 월평균 가계소득 427만원으로 전세금 마련을 위해 매월 325만원을 저축할 경우 한달 생활비는 102만원밖에 남지 않는다.

현실적으로 일반 가정에서 저축으로 전세 재계약 비용을 마련하기 어려운 금액인 것이다.

상황이 이렇다 보니 주택가격이 저렴한 경기 외곽으로 이주하거나 저렴한 빌라로 옮기려는 수요도 늘고 있다. 특히 교통 접근성이 개선되는 수도권 외곽지역의 매매로 갈아타거나 신규분양에 관심이 쏠리고 있다.

부동산114 리서치센터 이미윤 책임연구원은 "올해는 가계대출 규제와 미국의 기준금리 인상에 따라 부동산 시장의 거래가 다소 위축될 가능성이 있다"면서 "공급과잉 우려 지역은 가격 조정이 나타날 수 있어 주택가격이 떨어졌던 지난 2012~2013년 주택 구입시기를 놓친 실수요자는 주택 구입 부담을 낮출 수 있을 것"이라고 말했다.

다만 세입자들에게 올초 3개월 안팎은 부동산시장의 흐름을 지켜보는 것도 좋은 전략이라고 전문가들은 조언한다.

주택산업연구원 김지은 연구원은 "우선 올해 1.4분기까지 관망한 후에 집을 사는 것을 추천한다"며 "금리나 대출 분위기가 변할 것으로 보여 신중한 선택이 필요하다"고 설명했다.

김 연구원은 이어 "올해와 지난해를 구분하기보다는 '실속 거주'의 측면에서 집 구매를 바라봐야 한다"며 "세입자들은 미래 가치에 집착하기보다는 자신의 조건에 맞는 집을 선택해 구매하는 것이 좋다"고 덧불였다.

■실거주 가능단지, 택지지구 전세 등 대안 삼아야

올해 부동산 시장의 변동성이 커지면서 분양과 기존 주택 매입을 포함한 매매시장에도 신중한 접근이 필요하다는 지적이다.

전문가들은 올해 무주택자들이 집을 살 때 취해야 할 전략으로 실거주 가능여부와 장기적인 안정성을 꼼꼼히 고민하고 결정해야 한다고 조언했다.

리얼투데이 양지영 리서치자문팀장은 "올해는 지난해보다 보수적인 접근이 필요하다"며 "가능하다면 실거주가 가능한 서울 재개발.재건축 단지나 직장과 가까운 택지지구를 노려야 한다"고 전했다.

양 팀장은 "올해도 서울을 중심으로 전세난은 더 심화될 것"이라며 "1~2년 후 집값이 안정화될 것이라는 전망도 나오고 있어 입주가 많은 신도시의 전셋집을 알아보는 것도 하나의 대안이 될 수 있다"고 덧붙였다.

희소성이 커져가는 공공분양 아파트에 적극적으로 청약하는 것도 한 방법이다.

서민들의 내 집 마련 첫 걸음인 공공분양 아파트 청약 기회가 점점 줄어들면서 청약저축 가입자들의 통장 활용에 고민이 깊어졌다. 정부는 9.1대책으로 2017년까지 신도시나 택지지구 추가 지정을 중단키로 결정했다.

지난 2009년 이명박정부 때 도입된 보금자리 공급정책은 '행복디딤돌 공공주택'으로 전환됐고, 사업성이 떨어지는 광명 시흥지구와 하남 감북지구는 해제됐다.

공공분양으로 계획된 물량은 행복주택 또는 공공임대주택 물량으로 전환하고 있기도 하다.

공공분양 물량이 남은 수도권 사업장은 남양주시 다산진건지구, 시흥시 은계지구, 구리시 갈매지구, 부천시 옥길지구 정도다.

SH공사에서 분양하는 서울 강서구 마곡지구는 9단지와 10-2단지 두 곳이 예정돼 있다. 청약 인기 지역인 위례신도시와 미사강변도시는 분양이 사실상 마무리돼 물량이 희소하다.

공공분양 사업장은 한국토지주택공사, SH공사, 경기도시공사 등 사업 주체마다 공급계획 일정을 따로 정해 구체적인 분양 일정은 항시 예의주시해야 한다. 2017년까지 공공아파트는 분양 공백기를 가지면서 당분간은 공공아파트 공급 희소성으로 인해 청약 당첨 커트라인은 더욱 높아질 전망이다.

■고정적 임대수익 얻는 부동산 주목해야

최근 베이비붐 세대의 은퇴 시기가 맞물리면서 수익형 부동산에 대한 관심도 커지고 있다. 은퇴를 앞두고 있다면 안정적인 생활을 유지하기 위해서 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품으로 갈아타는 전략이 필요하다.

통계청에 따르면 우리나라 60대 이상 고령층의 보유자산 비중은 74%가 부동산에 집중돼 금융자산 비중이 선진국(일본 45%, 미국 63%)에 비해 낮다. 이에 따라 은퇴 이후 소득 절벽을 겪을 가능성이 크다.

최근 1억~2억원 내 소액으로 가능한 오피스텔 투자는 공급과잉 우려 속에서도 관심이 높은 편이다.

전문가들은 노후를 위해 매월 고정적인 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산으로 자산 분배가 필요하다고 조언한다.

다만 은행 정기예금 전문가들은 수익형 부동산 투자에 대해 눈앞의 혜택에 현혹되기보다는 수급이 맞는 상품을 찾아야 한다고 충고했다.

올해 오피스텔 분양공급은 2002년 이후 가장 많은 약 6만실로 2년 이후 입주시점에는 공급과잉이 예상된다.

따라서 오피스텔 공급이 집중되는 지역은 매수시점을 늦추거나 가격을 낮춘 급매물 위주로 접근하는 것이 안전하다.

유앤알컨설팅 박상언 대표는 "미국 기준금리가 올라 국내 시중은행의 금리가 오른다고 해도 여전히 수익형 부동산이 보장하는 수익률이 높다"며 "무턱대고 투자하기보다는 상대적으로 공급이 부족한 곳의 수익형 부동산을 찾아서 투자해야 한다"고 조언했다.

박 대표는 이어 "마곡이나 문정도 입지가 좋지만 공급이 많아 실제 수익률은 많이 떨어졌다"며 "공급이 줄어든 평택 지역의 상품이나 상대적으로 희소성이 높은 호텔 등에 투자하는 것을 추천한다"고 말했다.

[e-mail] 박지훈 김은희 한영준 기자