주택임대차시장 엄청난 변화 온다

문재인 대통령이 제19대 대통령으로 취임하면서 부동산 시장이 급격한 변화의 물결을 맞게 될 전망이다. 특히 전월세시장은 가장 변화가 심할 것으로 예상된다. 문 대통령과 더불어민주당은 '서민 주거 안정'을 목표로 전.월세상한제와 계약갱신청구권 도입을 강조해온 만큼 이 정책이 실현되면 시장이 크게 요동칠 것으로 예상되고 있다.

다만, 부동산 전문가들은 세입자들의 주거 안정성을 높이기 위한 정책 취지에는 공감하지만 대선 직후 분양 예정물량이 산적한만큼 자칫 인위적인 시장 규제는 역효과를 낼 수 있다고 지적하고 있어 공약대로 실현될지는 아직 불투명하다.

10일 부동산114에 따르면 이달부터 올해 말까지 25만3264가구가 분양될 예정이다. 특히 이달 공급예정물량은 5만9686가구로, 올 월간 분양예정 물량 중 최대치다.

■전.월세상한제, 계약갱신청구권 도입 '탄력'

문 대통령은 대선후보 시절 전월세 인상률을 일정 한도(재계약시 상승률 5%)로 제한하는 전.월세상한제와 세입자가 1회에 한해 집주인에게 전월세 계약갱신을 청구할 수 있는 계약갱신청구권제 도입을 주요 부동산 공약으로 밝힌바 있다. 앞서 당은 이 정책 도입을 위한 개정안을 발의했으며 법안은 국회 법안심사소위에 계류중이다.

지난 해 7월 민주당 윤호중 정책위의장이 대표발의한 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법 일부개정안으로 주요 취지는 '세입자' 보호다. 세입자에게 법적으로 보다 안정적인 주거환경과 영업환경이 제공될 수 있도록 해, 집이나 건물주인으로부터 세입자의 권리를 지키겠다는 것이다. 이 개정안들은 임차인에게 1회에 한해 계약갱신 요구를 할 수 있도록 하고 있다. 현재 각각 2년과 5년인 주택과 상가의 임대차 계약 기간을, 한 차례 계약 연장을 통해 각각 4년과 10년으로 늘리는게 법안 골자다.

현재 민주당을 비롯해 정의당과 국민의당 모두 두 정책 도입 필요성을 강조해온 만큼, '여소야대'라 하더라도 이번 국회에서 법사위 전체회의를 거쳐 오는 9월 열리는 정기국회에서 이 두 법안이 통과될 가능성은 높다는 관측이다. 특히 제1여당인 민주당측도 '촛불 민심 공약'으로 서민주거 지원을 약속한 만큼, 두 공약이 이행될 수있도록 당력을 집중한다는 계획이다.

민주당 윤호중 정책위의장은 통화에서 "민주당.국민의당.정의당과 달리 두 야당인 자유한국당과 바른정당이 이 정책 도입과 관련해 적극적이지 않은 상황"이라면서 "문 대통령의 주요 공약은 물론 당 차원에서 주요 부동산 정책 공약으로 내세운 만큼 본회의가 열리기 전까지 이 법 통과를 위해 두 당과 긴밀한 소통을 해볼 생각"이라고 말했다.

■전문가 "혼란 불가피… 장기적으로 접근해야"

다만 이와 관련해 시장에서는 벌써부터 우려의 목소리가 나오고 있다. 서민 주거 안정이라는 취지는 좋지만 구체적인 시점이나 시행여부, 적용대상 등이 확정되지 않은만큼 신중한 도입이 필요하다는 것이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 세입자 보호를 통한 주거 안정 강화 효과는 기대되지만 도입 과정에서의 혼란과 부작용에는 우려의 목소리를 냈다.

김 위원은 "특히 투자환경 악화에 따른 민간 임대주택시장 공급 위축이 우려된다"면서 "민간 사업자들이 주택 투자나 임대 공급을 꺼릴 경우 민간 전월세 공급량 자체가 줄어들 수 있다. 시장의 합의와 이해를 이끌어내는 것이 중요하다"고 조언했다.

박합수 도곡스타PB센터 부동산 수석전문위원은 "두 가지 제도가 동시에 시행될 경우 '이중 규제'가 될 가능성은 물론 단기적으로 전세금 상승에 대한 문제가 더 커질 것"이라고 지적했다.

이어 "세입자 입장에서는 전세금 폭등을 방어할 수 있는 안정적인 방어장치가 되겠지만 소유자 입장에서는 일종의 재산권 침해라고 볼 수도 있다"면서 "계약갱신청구권은 전세 시장이 안정되면 도입을 검토하는게 합리적이지만 전월세상한제는 도입에 따른 부작용이 더 클 수 있다"고 꼬집었다.

권일 부동산인포 팀장은 "전월세상한제나 계약갱신청구권제가 도입되면 단기간 전셋값이 급등할 수 있다"면서 "2년 마다 재계약 부담이 있는 것은 사실이이지만 계약갱신청구권제 등으로 계약 기간이 연장될 경우 시중에 나올 매물이 줄게돼 곧 전셋값 상승으로 이어질 수 있다"고 설명했다.

장재현 리얼투데이 팀장도 "집주인들이 세입자 부담을 가중시키는게 문제점으로 지적되는 만큼 주거안정화를 위해 필요하다는 점은 인정한다"면서도 "단기간에는 집주인들이 전세금을 올리거나 전세를 월세로 전환하는 사례가 늘어날 것이고 반전세 형태의 물건도 많아질 수밖에 없다.

장기적으로 접근해야 한다"고 강조했다.

[e-mail] 윤지영 정상희 기자