집있는 4050세대, 6억이상 집살땐 대출 1억도 못 받는다

주택을 보유한 4050세대가 앞으로 추가로 6억원 이상의 주택을 구입할 때 받을 수 있는 대출한도가 1억원이 안될 전망이다. 8.2 부동산대책으로 서울지역이 투기과열지구 및 투기지역으로 묶여 주택담보인정비율(LTV)을 최대 30~40%까지만 받을 수 있고 새로운 총부채상환비율(신DTI) 도입으로 대출한도가 더 낮아질 전망이기 때문이다.

반면 2030세대의 대출한도는 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 현재보다 높아진다.

이들의 대출한도가 높아지는 것은 이들의 장래소득이 4050세대보다 많고 이를 반영한 신DTI와 DSR 산정 시 대출한도도 높아지기 때문이다. DSR는 이르면 연말부터 시범운용에 들어가며 내년 하반기부터는 관리지표로 활용될 전망이다.

■신DTI, 다주택자 대출한도 대폭 축소

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원이 24일 내놓은 가계부채 종합대책의 핵심은 '대출한도의 산정방식 개편'이다. 2주택 이상의 다주택자가 주택을 구입하기 위해 대출을 일으키지 않도록 하기 위함이다.

이에 따라 이번 대책에서는 기존 DTI의 산정방식을 개편해 신DTI로 전환되는 내용이 담겼다. 신DTI는 차주가 보유한 주택담보대출 원리금을 모두 반영한다. 즉, 주담대 2건 이상 보유한 차주는 DTI 산정 시 기존 주담대 원리금액을 전액 반영하는 것이다. 현재는 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했지만 앞으로는 신규와 기존 주담대 원리금을 모두 반영하는 것이다. 아울러 가계부채 종합대책이 시행되면 주택을 이미 소유한 대출자가 또 다른 주택을 구입할 경우 두번째 주담대부터 최대 15년 만기제한 방식으로 신DTI가 산정된다. 신DTI 산정을 15년 만기로 설정하겠다는 것으로 실제 15년 안에 갚으라는 말은 아니다.

아울러 신DTI는 차주의 장래소득까지 반영된다. 4050세대는 정년까지 근무기간이 얼마남지 않아 장래소득이 줄어들어 대출한도는 더욱 낮아진다.

예를 들어 서울 등 투기지역 6억원 이상 아파트를 구입하려는 1주택 이상인 4050세대는 LTV 30% 반영에 줄어드는 장래소득, 모든 주담대 원리금 반영, 15년 만기제한 방식으로 산정되면 1억원도 못받을 전망이다.

단, 주택을 갈아타려는 1주택자는 일시적 2주택에 대해 즉시 1주택을 처분하는 경우 신DTI 산정 시 기존 주담대 이자상환액만 반영한다. 기존 DTI로 반영하겠다는 것. 2년 내 처분할 경우에는 신규 주담대에 대해 15년 만기제한 방식을 적용하지 않을 계획이다.

■2030세대, 대출한도 높아진다

2030세대는 신DTI와 DSR 산정 시 향후 미래소득의 증가치까지 반영해 대출한도가 높아진다. 생애최초 주택구입이라면 서울 등 투기지역에서 LTV 30~40%까지 받을 수 있다. 보금자리론이나 디딤돌대출은 투기지역이라도 주택가격 6억원 이하라면 LTV 50~70%까지 받을 수 있다.

은행 등 금융회사는 자체 고객정보 분석 등을 통해 자율적으로 이들의 대출한도를 설정키로 했다. 차주의 근로소득 증가 예상치는 통계청으로부터 정보를 공유받는다.

2030세대가 생애 최초로 6억원의 주택을 구입한다면 보금자리론으로 3억~4억원까지 받을 수 있다. 4050세대가 1억원도 못 받는 것과 비교하면 큰 차이다. 앞으로 사회생활을 계속 해나갈 2030세대의 주택구입 한도를 열어주고 4050세대는 실거주 외의 주택구입을 막고 주택연금 등 노후자금 마련에 주력하는 방향으로 유도하겠다는 것이다.

이번에 새로 도입되는 DSR는 주택담보대출 및 신용대출에도 모두 적용된다. DSR는 모든 대출원리금을 포함한다. 지금까지 논란이 돼왔던 이자만 갚는 거치식 일시상환 주택담보대출은 총대출금액을 대출 만기로 나눠서 계산키로 했다.

마이너스통장 등 한도대출은 최장 10년 한도를 기준으로 산출하되 만기 연장 등을 감안해 분할상환으로 처리하기로 했다. 즉, DSR 산정 시 마이너스대출 한도액을 모두 계산하는 것이 아니라 10년 만기로 원리금 분할상환액을 반영하는 것이다.

이와 관련, 유재수 금융위 금융정책국장은 "기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득 상황에 비춰 신규대출 상환이 어렵다고 판단되면 대출이 거절된다"며 "사후관리를 위해 금융회사는 높은 DSR 대출(신용등급 낮은 차주대출)을 별도 관리하고 채무조정 시 차주의 DSR 수준을 감안키로 했다"고 설명했다.

[e-mail] 김현희 기자