정부도 모르는 주택임대사업자 '기준' ...임대사업자 등록 앞두고 대혼선

정부가 지난해 12월 '집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안'을 통해 준공공임대사업자 등록을 독려하고 나섰지만 정작 부처간 임대사업자에 대한 세부 규정이 달라 임대사업자로 등록하려는 다주택자들이 큰 혼선을 빚고 있다. 1주택 이상 보유자가 해당 주택을 8년 이상 의무적으로 임대하는 준공공임대사업자로 등록하면 취득세와 보유세, 양도소득세 등에서 각종 혜택을 받지만 기존 세입자와 재계약시 전월세상한제를 적용받아 임대료를 연간 5% 이상 올리지 못한다.

3일 국토교통부와 국세청, 지방자치단체 등에 따르면 주택 소유자가 준공공임대주택사업자로 등록할 경우 소유한 임대주택의 임대료인상 상한선을 적용받는 시기에 대해 관련 부처가 각기 다른 해석을 내놓고 있다.

우선 주무부처인 국토교통부는 준공공임대주택 등록을 하게 되면 민간임대주택특별법에 의해 임대료 상한선을 2년 뒤에 재계약할 때 적용받는다고 설명하고 있다. 예를들어 세입자가 거주하고 있는 보유 주택을 8년 이상 준공공임대주택으로 등록하려면 이미 세입자와 계약한 일반임대계약서를 바탕으로 표준임대차계약서를 다시 작성하는데 이게 최초계약으로 본다. 따라서 2년 뒤에 세입자와 재계약할때부터 5% 상한을 적용받게 된다는 것이다.

반면 국세청은 지난 2014년에 개정된 조세특례제한법의 잣대를 들이대고 있다. 국세청 관계자는 "조세특례제한법은 민간임대주택특별법을 준용한다는 언급이 없기 때문에 현재로서는 임대사업자 등록때 제출하는 표준임대차계약서 작성때 기존 전월세보증금에서 5% 이상을 올릴 수 없다"며 "다만 혼선을 빚는 임대료상한제한 기준에 대해 담당부서에서 어느 쪽을 따를 것인지 조만간 결론 낼 예정"이라고 설명했다.

즉, 국세청 기준으로는 임대사업자 등록전에 작성한 기존 임대차계약서가 첫번째 계약이 되고, 임대사업자 등록시 작성하는 표준임대차계약서가 두번째 계약이 돼 전월세상한제를 적용받는 것이다. 이에따라 임대사업자로 등록하려는 사람이 국토부의 지침에 따라 임대사업자 등록때 시세를 반영해 전월세상한선인 5%를 넘는 금액으로 계약서를 쓰면 향후 양도소득세 장기보유특별공제, 종합부동산세를 비롯한 보유세 합산 배제 등 각종 세제혜택을 받지 못하게 될수도 있다는 것이다.

이 때문에 임대사업자 등록을 받고 있는 시·군·구청 등 일선 지자체 창구는 큰 혼선을 빚고 있다. 서울 자치구에서 관련 업무를 담당하는 한 관계자는 "일단 민간임대주택특별법에 따라 표준임대차계약서를 시세에 맞춰 계약해도 된다고 안내는 하고 있지만 아직 세제혜택을 결정하는 주무부처에서 입장이 정리되지 않아 유동적일수 있다고 설명하면 임대사업자 등록을 일단 좀 더 지켜보겠다고 돌아서는 사람도 많다"고 설명했다.

실제 임대사업자 등록을 하려다 포기했다는 한 다주택자는 "준공공임대주택으로 등록하면 양도세와 보유세 등에서 혜택을 주겠다고 발표해놓고 주무부처인 국토부와 국세청이 서로 말이 다르면 나중에 양도소득세나 종합부동산세 등에서 피해볼 수 있는데 어떻게 임대등록을 하느냐"며 성토했다.

[e-mail] 김관웅 부동산전문기자