재건축 안전진단 기준 강화 본격 시행.. 재건축 추진 단지 최대 80% 탈락할 듯

재건축 안전진단 기준 강화가 5일부터 본격적으로 시행된 가운데 시장 안팎에서는 대부분 사업의 발이 묶일 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 구조안전성 평가 가중치가 50%로 높아졌기 때문에 구조에 심각한 문제가 없는 한 안전진단을 통과하기 어려워졌다는 시각이다.

다만 조건부 재건축에 미달했던 사업 대부분이 2~3점 차이였기 때문에 주거환경평가의 배점 증가로 가능성이 높아졌다는 의견도 나온다.

■"기존 안전진단 통과 단지들, 개정 기준에선 모두 탈락"

5일 안전진단 업체 관계자는 "강화된 재건축 안전진단 기준을 기존에 사업을 수행했던 단지에 시뮬레이션한 결과 통과하는 곳이 한 곳도 없는 것으로 나타났다"면서 "구조안전성 가중치가 50%까지 높아졌기 때문에 안전진단 통과 자체가 쉽지 않을 것"이라고 말했다. 이날 시행된 재건축 안전진단 정상화 방안에 따르면 기존에 20%였던 구조안전성의 가중치가 50%로 높아지고 40%였던 주거환경 가중치는 15%로 낮아진다.

안전진단은 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석을 종합해 통과 여부가 결정된다. 재건축이 가능하려면 안전진단에서 최종 성능점수 D등급(55~31), E등급(30~0점)을 받아야 한다. D등급은 조건부 재건축으로 한국시설안전공단과 건설기술연구원의 적정성 검토를 받아야 하고 E등급은 곧바로 재건축이 진행된다. 구조안전성과 주거환경평가에서 E등급(0~20점)을 받아도 재건축으로 직행한다.

구조안전성 평가의 경우 건물의 기울기와 침하, 콘크리트 강도, 균열, 철근 부식 등 총 24개 항목을 평가하는데 재건축을 추진 중인 아파트들이 점수를 낮게 받기가 쉽지 않다는 평가다.

도시정비업계 관계자는 "재건축을 추진 중인 단지들이 안전진단을 실시하겠지만 통과하는 아파트는 20~30%에 불과할 것"이라며 "재건축 물량 자체가 없어진다고 봐야 한다"고 우려했다.

■"조건부 재건축 확률 커져" 반박도

주거환경평가에서 소방활동의 용이성과 세대당 주차대수의 가중치가 높아졌기 때문에 조건부 재건축 확률이 늘었다는 의견도 있다. 지금까지 재건축 안전진단을 통과한 단지의 96%가 조건부 재건축 판정을 받았다. E등급을 받게 될 상황 이전에 대부분의 단지가 안전진단을 받기 때문이다.

더불어민주당 황희 의원(서울 양천갑) 관계자는 "조건부 재건축에 미달한 단지들의 안전진단 점수를 보니 대략 57~58점 정도였다"면서 "소방과 주차대수의 비중이 7.5점 정도라고 보면 조건부 재건축 상한선인 55점 이하로 내려갈 가능성이 높다"는 의견을 내놨다.

주거환경평가는 도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경, 사생활 침해(층간소음), 에너지 효율성, 노약자.어린이 생활환경, 실내생활공간의 적정성 등 9가지 항목을 본다.

총점은 15점으로 이 중 소방활동 용이성과 세대당 주차대수에 각각 25%씩의 가중치가 적용된다. 이 관계자는 "소방, 주차문제로 E등급을 받는 곳이 나올 수도 있겠지만 핵심은 이들 항목의 가중치가 높아져 조건부 재건축을 받을 가능성이 넓어졌다는 것"이라고 강조했다.

안전진단 업체 관계자는 "주거환경평가는 대부분 D등급으로 나온다"면서 "E등급을 받아 직행하는 경우는 기억이 나지 않는다"고 전했다.

[e-mail] 김병덕 기자