전세가격 더 하락해도 가계, 금융기관에 미치는 부정적 영향 제한

한국은행은 20일 "전세가격이 점진적인 하락 조정을 거치더라도 임대가구의 재무상황 및 전세자금대출 차주의 특성 등을 종합해 볼 때 가계 및 금융기관에 미치는 부정적 영향은 크지 않을 것으로 보인다"고 평가했다.

한은은 국회에 제출하는 법정보고서인 금융안정보고서에서 이같이 밝혔다.

한은은 다만 "전세가격이 급락하고 주택시장 전반이 위축될 경우 그 파급영향이 커질 수 있으며, 특히 유동성 대응능력이 취약한 일부 다주택 임대가구의 경우 전세보증금 반환에 어려움이 발생할 수 있다"고 분석했다.

한은은 "최근 전세자금대출 규모가 빠르게 확대되고 있어 가계부채 총량 증가 뿐 아니라 보증기관 등의 잠재리스크 축적 측면에서 이들 대출에 대한 관리를 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.

금융기관은 차주에 대한 여신 심사를, 전세자금대출의 신용위험이 집중되는 보증기관은 보증대상, 보증한도 및 보증비율을 보다 강화할 필요다는 것이다.

■ 앞으로도 전세가격 추가로 하락할 가능성

전세가격은 지방의 경우 2017년부터 하락하기 시작하였으며 서울을 포함한 수도권에서도 2018년 들어 하락세로 전환됐다.

보고서는 "이는 전세수요가 정체된 가운데 공급물량이 크게 확대된 데 주로 기인하며 앞으로도 신규주택 공급 확대가 전세가격 하락요인으로 작용할 것"이라고 예상했다.

연평균 아파트 준공물량 규모는 2000~2014년중 29.0만호에서 2015~2017년중 31.6만호로 늘어났다.

신규주택은 2018~2019년중 경기, 경남, 세종 등의 지역을 중심으로 예년(2000~2014년)보다 많은 공급이 예정돼 있다.

2018년 3월말 현재 국내은행 전세자금대출 규모는 72.2조원으로 2014년말 수준(35.0조원)의 2배를 웃돈다.

은행 재원(일반 임차인 대상)이 53.2조원(73.7%), 기금 재원(저소득층 대상)이 19.0조원(26.3%)이다.

전세자금대출이 크게 늘어난 것은 아파트 신규입주 증가, 전세가격 상승에 따른 차입수요 증대, 금융기관의 적극적인 대출취급태도 등에 주로 기인한다.

한은은 "전세자금대출은 대부분 공적기관 보증(18년 3월 98%)으로 취급돼 위험가중치가 주담대에 비해 낮은 데다 금리는 대체로 주담대(18년 4월 평균 3.4%)와 비슷한 수준이며 변동금리 비중이 높아 금리상승시 수익측면에서 유리하다"고 밝혔다.

전세가격이 하락하더라도 큰 문제는 없을 것으로 한은은 내다봤다.

한은은 임대가구의 보증금 반환 문제와 관련, 총자산 대비 총부채(임대보증금 포함) 비율, 소득수준 등을 고려할 때 임대가구의 재무건전성은 대체로 양호하다고 분석했다.

총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구 비중은 다주택 임대가구(자가임대ㆍ자가거주) 0.3%, 1주택 임대가구(자가임대ㆍ임차거주) 0.8%를 차지했다.

한은은 다만 다주택 임대가구의 경우 금융자산보다 금융부채가 많은 가구가 34.2%로 1주택 임대가구(15.0%)보다 높아 충격발생시 유동성 측면에서 어려움을 겪을 가능성이 상대적으로 높다고 밝혔다.

한은은 전세가격이 20% 급락(외환위기 당시 기준)하는 스트레스 상황을 상정해 임대가구의 전세보증금 반환능력을 살펴본 결과, 92.9%의 임대가구는 금융자산과 거주주택 담보대출을 통해 전세보증금 감소분을 마련할 여력이 있으나, 나머지 7.1%의 임대가구는 추가 대출 등을 통해 전세 보증금 감소분을 마련해야 하는 것으로 분석됐다.

이 7.1%의 임대가구중 5.6%의 가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%이하이고, 나머지 1.5%의 가구는 DSR이 40%를 초과하는 것으로 나타났다.

[e-mail] 장태민 기자