"후분양제 확대만 급급하다 장점 못 살릴 수도"

정부가 후분양제 단계별 도입을 추진 중인 가운데 우리보다 앞서 후분양제를 시행하고 있는 일본이나 사업자가 자유롭게 선분양과 후분양을 선택할 수 있는 영국, 호주 등의 사례를 참고할 필요가 있다는 지적이 나온다.

건설업계 한 관계자는 "후분양 확대라는 방향 자체는 바람직하지만 '준공 60% 후 분양'이라는 애매한 형태를 적용해 이도저도 아닐 수 있다"면서 "해외 사례 등을 참고해 우리나라 실정에 맞는 단계적인 후분양제 확대 방안이 필요하다"고 밝혔다.

■日, 英 등 선분양시 혜택 제공

5일 건설 업계 등에 따르면 일본은 대체로 후분양 방식을 적용하고 있으며 영국, 호주 등은 사업자가 선분양과 후분양을 자유롭게 선택할 수 있다.

후분양은 아파트(주택)를 짓고 난 이후에 소비자가 실물을 보고 구입할 수 있어 부실시공 위험이 낮다. 이로인해 소비자 선택권이 확대되고 분양권 전매 거래 등도 억제할 수 있다.

반면 건설사가 시공에 들어가는 금융 비용을 조달해야 하므로 분양가가 상승하고, 이자비용 부담이 어려운 중견 건설사 등의 주택 공급 물량이 줄어들 우려가 있다.

일본의 경우 단독주택과 아파트의 경우 대체로 후분양을 적용한다. 아파트 시장 수요가 충분할 경우 선분양을 하기도 하지만 우리나라처럼 중도금을 내지 않고 건설자금은 건설사가 자체 조달한다. 이 경우 건설사 비용이 증가하므로 해당 건축(개발) 사업이 지구환경정비에 기여하거 공익적인 성격이 있을 경우 저금리 공적융자를 제공하거나, 정부 보조금을 지원하기도 한다. 한국처럼 분양권을 판매해 수익을 보는 것을 막기 위해 공공 및 민간 주택 모두 분양이 당첨된 이후에는 분양권을 양도할 수 없다.

■애매한 '준공 60% 후 분양'

영국과 호주는 사업자가 선분양과 후분양을 자유롭게 선택할 수 있다. 영국은 선분양의 경우 사전 계약자가 주택 설계에 본인의 선호를 반영할 수 있다. 호주는 선분양 시 주택 가격의 10%를 보증금으로 납부 한 후 잔금을 내기 전까지 보증금에 대한 이자를 수분양자가 받는다. 선분양을 해도 중도금 납부가 없으며 계약금도 공사비로 사용할 수 없어 건설사가 금융권을 통해 공사 대금을 조달한다. 캐나다도 주택가격의 10%를 보증금으로 내는 선분양제를 시행하고 있으나 선분양을 통한 조기구매자에게는 분양가 할인, 예치금 지원 등의 할인 혜택을 제공하고 있다.

국토교통부는 현재 급격한 후분양제 도입에 따른 부작용을 예방하기 위해 절충안으로 '공정률 60%'를 후분양제 기준으로 제시한 상태다. 하지만 이를 두고 선분양제와 후분양제의 장점을 모두 놓칠 수 있다는 우려도 나온다.

공정률 60%는 일반적으로 아파트의 골조 공사가 마무리 되는 시점이다. 이 경우 실제 부지에 지은 주택을 보고 동별 배치나 주변 지형 정도는 확인이 가능하지만 마감재나 가구 등 후작업은 확인할 수 없다.

더불어 민간부분은 자율에 맡길 경우 기존처럼 선분양 아파트만 공급할 우려가 있는 만큼 후분양 아파트 공급 유인을 위한 적절한 인센티브를 마련해야 한다는 지적이다.

[e-mail] 이환주 기자