이승준 삼성증권 투자컨설팅팀 세무사 "확 바뀐 세법, 부동산 절세전략 점검을"

경기 둔화 우려, 미국 금리인상 등으로 한치 앞을 내다보기 힘든 상황이다. '집값 잡는' 부동산 대책이 잇따라 나오면서 부동산시장도 움츠러들고 있다. 투자자들은 '어떻게 하면 돈을 불릴 수 있을까' 고민하지만 뾰족한 해답은 보이지 않는다.

투자자들의 답답한 마음을 풀어줄 국가대표 재테크 전문가들이 지난달 27일 '제11회 FN 재테크쇼 : 2019년 펀드마을'에 모였다.

지난해 9·13 부동산 대책에 따라 올해부터 부동산 세법이 확 달라진다.

이승준 삼성증권 투자컨설팅팀 세무사는 '제11회 FN 재테크쇼 : 2019년 펀드마을'에서 "종합부동산세의 세율 인상, 1주택자 비과세 요건 강화, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 등 부동산 관련 세법이 과세가 강화되는 쪽으로 바뀌고 있다"면서 "보유세 강화와 양도세 중과 등 부동산 절세 전략이 투자만큼 중요해 지고 있다"고 강조했다.

우선 다주택자의 종합부동산세의 부담이 커진다. 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5∼2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6∼3.2%로 확대된다. 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택 보유자는 200%로 세 부담 상한이 상향 조정된다. 공시가격의 80% 수준에서 납세자의 세부담을 덜어주던 공정시장가액 비율도 당장 올해부터 5%씩 인상돼 2022년에는 100%까지 오른다.

9억원 초과 고가 1주택자에게 부여하는 장기보유특별공제도 대폭 축소된다. 내년 1월부터 매도하는 주택에 대해서는 '2년 이상 거주'를 하지 않은 경우 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지만 공제한다.

또한 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았으나 올해부터는 이 같은 혜택이 소멸해 분리과세 한다. 이 세무사는 "서울에 있는 시세 15억원, 취득가 3억원의 아파트를 보유 중인 1세대 2주택자의 경우 매도시 양도세를 6억4600만원 납부해야 한다"면서 "양도차익이 큰 1세대 2주택자의 경우 증여를 활용한 1세대 1주택 비과세 전략을 활용할 만하다"고 조언했다. 증여는 상속과 달리 자산 보유자가 살아있을 때 넘겨주는 방식이다.

배우자는 6억원, 자녀 등 직계존속과 손주 등 직계비속은 5000만원을 공제하고 나서 증여세를 매긴다. 부동산 시장이 위축돼 시세가 낮게 형성됐을 때 아파트를 증여하면 떨어진 집값만큼 내야 할 세금이 줄어든다.

그러면서 "1주택자라면 실거래가가 9억원이 넘는 고가주택인 경우 거주 요건이 있어야 장기보유특별공제 혜택을 기존처럼 받을 수 있다"면서 "변화하는 부동산 대책과 세법으로 주택을 보유중이거나 팔 예정이라면 절세법을 꼼꼼히 살펴야 할 것"이라고 강조했다.

특별취재팀 김경아 팀장 이정은 김미정 김현정 강구귀 이환주 기자

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