"청계천-을지로 재개발 이익 3.7조 토지주 독식…특혜"

남은경 경제정의실천시민연합 도시개혁센터 국장이 4일 오전 서울 종로구 경실련 강당에서 열린 '세운재개발 개발이익 추정 및 특혜개발 중단 촉구 기자회견'에서 발언을 하고 있다.. 2019.4.4/뉴스1 © News1 민경석 기자

(경실련 제공) © 뉴스1

경실련 "특혜성 규제완화…수십년 거주 상인 밀려나"
"서울시, 막대한 개발이익 환수장치 마련…대책 내야"

(서울=뉴스1) 유경선 기자 = 지역 보존가치를 고려하지 않고 재개발이 진행됐다는 논란이 제기된 을지로-청계천 일대 '세운재개발 사업'으로 지역 상인들은 수십년 터전을 잃고 밀려나게 된 데 반해 시행사와 토지주는 수조원대의 특혜성 수익을 올렸다는 비판이 제기됐다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 4일 서울 종로구 동숭동 경실련 강당에서 기자회견을 열고 "세운재개발 지역 개발계획 수립 전후 땅값은 5조7000억원 상승했고 이중 3조7000억원은 토지주들에게 돌아갈 이익으로 추정된다"며 이렇게 밝혔다.

경실련은 막대한 개발이익이 '특혜성' 정책의 결과물이라고 비판했다. 그 근거로 경실련은 재개발 시행사와 토지주 등 민간에게 더 많은 재개발 유인을 제공하는 규제완화 정책이 발표될 때마다 해당 지역 땅값이 상승곡선을 그렸다는 점을 제시했다.

경실련이 분석한 결과에 따르면 2005년 Δ재개발구역 지정요건과 건축기준 완화 Δ용적률·층고기준 완화 Δ지방세 감면 등의 내용을 담은 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 제정되자 지역 땅값은 평균 85% 정도 올랐다.

2006년에는 이 지역 층고를 3층 미만에서 30층 내외로 올리고 150%이던 용적률을 900%까지 올리는 내용으로 '세운재정비촉진지구' 지정이 이뤄졌고, 2010년에는 이 지역 '도시 주거환경정비 기본계획'이 주거용 개발이 가능한 '도심복합용도지역'으로 변경됐다. 사실상 아파트 개발이 가능해진 셈이다.

이후 2014년에 박원순 서울시장이 재개발을 하면서 청계천-을지로 일대의 '도심 산업'을 다시 수용할 경우 주겠다고 한 용적률 인센티브를 축소하면서 땅값은 더 올랐다. 2018년에는 세운 3-1,4,5 구역의 토지용도가 상업용에서 주거용으로 변경되면서 주상복합 건물 건설 계획이 승인됐다.

이 지역 공시가격 변화 추이를 살펴보면 층고와 용적률 제한을 완화한 2006년을 거치며 공시가격이 가장 가파르게 상승한 것으로 나타났다.

경실련은 앞으로 재개발 사업이 진행될 지구의 면적까지 고려한 전체 땅값 상승분은 5조6600억원에 달한다고 추산했다. 여기에서 세운지구가 속한 서울 중구의 평균 지가변동률로 계산한 땅값 상승분을 제외하면 3조5600억원이 개발이익에 해당한다고 경실련은 밝혔다.

남은경 경실련 도시개혁센터 국장은 "분석 결과를 보면 서울시의 계획과 규제 완화 및 개발사업이 세운지역 공시가격 상승에 영향을 미쳤다는 것을 알 수 있다"며 "2002년부터 2016년 사이를 비교하면 평당 가격이 300%까지 뛰었다는 것을 알 수 있다"고 지적했다.

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장은 "(세운재개발은) 토건족과 투기세력을 위한 사업"이라며 "그들을 끌어들이기 위해 여러 특혜를 제공하고, 그러다 보면 주변 지역과 서울 전역 땅값이 뛰면서 집 없는 서민·청년과 세입자 상인들이 고통받게 되는 구조"라고 꼬집었다.

이렇게 막대한 개발이익이 생겨나는 데 반해 이 지역에서 수십년 동안 정착했던 상인들은 별다른 대책이 없이 밀려나고 있다는 점도 지적됐다.

남 국장은 "중구청에 따르면 세운 3구역과 6구역에서 우선입주권을 신청한 상인분들이 15%밖에 안 된다고 하고 상인분들은 이보다 실제가 더 적을 거라고 한다"고 말했다.

이어 "이렇게 개발이익이 발생하지만 원주민은 쫓겨나고 있는 것이 세운재개발"이라며 "특혜로 발생하는 이익환수장치를 마련해야 하고, 도시재생정책이 유명무실해지고 있는 데 대해 서울시가 대책을 내놔야 한다"고 강조했다.

청계천-을지로 일대 재개발에 반대하며 지난해 12월부터 청계천 관수교 주변에서 천막농성을 벌여 온 강문원씨(60)는 이날 기자회견에서 "세운 3-1,4,5 구역에서 입주권을 받은 상인은 딱 1명뿐이라고 들었다"며 "상인들은 입주권에 관해 말을 못 들었고, 공청회도 열지 못하고 쫓겨났다"고 성토했다.

김 본부장은 "막대한 개발이익이 남고 여러 특혜로 이익이 생겨날 거라면 서울시가 직접 토지를 사들여서 개발하거나 서울시 산하 개발공기업이 나서야 한다"며 "개발 계획을 세울 때부터 상인 및 원주민과 협의를 해서 상권을 보존하고 몇십년 생업을 지킬 수 있게 보장해야 한다"고 덧붙였다.