과거 임대차계약서 없는데.. 임대사업자 임대료상한 소급적용 가능할까

주택임대사업자의 임대료 증액 상한규정을 적용받는 최초계약 기준을 임대사업자 등록 이전에 맺은 임대차계약으로 소급적용하기로 하는 '민간임대주택법 특별법' 개정안이 국회에서 통과돼 오는 10월부터 시행될 예정이지만 정작 일선 지자체에서는 주택임대사업자 등록때 이전에 맺은 계약서를 받고 있지 않아 개정안 추진에 앞서 법 시행 기반여건조차 확인하지 않고 주먹구구식으로 추진했다는 비난이 일고 있다.

9일 업계와 일선 자치단체에 따르면 주택임대사업자 등록업무를 맡고 있는 일선 시군구청 대부분은 주택임대사업자 등록때 세입자가 있는지 여부만 확인하고 이전에 맺은 계약서를 요구해 별도로 보관하고 있지 않은 것으로 나타났다.

서울 시내 한 자치구 주택과에서 주택임대사업자 등록 업무를 맡고 있는 주무관 A씨는 "주택임대사업자 등록때 사업자가 등록 이전에 맺은 임대차계약서를 보관하거나 전산망에 등록해 놓지 않았다"며 "국토교통부에서 별도의 지침이 내려오지 않았기 때문에 지금도 임대사업자 등록때 해당 주택에 세입자가 있는지 여부만 확인하고 있다"고 현재 행정업무 상황을 설명했다.

서울과 가까운 지자체 주택과 직원 B씨도 "등록때 해당 주택을 실제 소유하고 있는지에 대한 서류만 요구하고 이를 확인있으며 기존에 세입자가 있는 경우 임대차계약서를 별도로 요구하고 있지 않다"며 "다만 아직 세입자를 들이지 않은 경우나 등록 후에 기존 세입자와 새로 계약할때는 반드시 표준임대차계약서를 써야 한다는 사실을 알리고 있다"고 말했다. 국토부의 별도 지침이 없어 거의 모든 지자체들이 주택임대사업자 등록 이전에 맺은 계약서를 보관 또는 등록하고 있지 않다는 것이다.

일선 세무서도 마찬가지다. 수도권 세무서 관계자는 "지자체에서 발급한 임대사업자등록증만 있으면 사업자등록증을 적어내면 바로 등록절차가 마무리 된다"며 "세입자 여부는 필요하다면 지자체 구청에서 확인할 일"이라고 선을 그었다.

서울지역에서 임대주택사업을 하고 있다는 사업자 A씨는 "민간임대주택특별법 개정안이 소급적용을 하는 것 자체도 문제지만 오는 10월 개정안 시행 이후에 임대료 증액상한 규정을 어떻게 적용하겠다는 것인지 도무지 알 수가 없다"며 "법이 시행되는 올 10월 이후에 표준임대차계약서 신고를 할 경우 사업자에게 과거 계약서를 다시 가져오라고 요구할 것인지 조차도 불분명하다"고 말했다.

그러나 여기서 또 딜레마에 빠질 수 있다고 보고 있다. 해당 임대사업자가 소급적용으로 인해 임대료 증액상한 기준이 되는 과거 계약서를 실제와 다른 내용으로 가져올 경우 이를 지자체가 검증할 수 있는가도 문제다.

서울 시내 또 다른 자치구 주택과 관계자 C씨는 "아직 개정안이 시행된다면 사업자에게 일일히 전화를 하거나 우편물을 발송해 과거 계약서를 다시 제출해라고 해야 한다"며 "이게 가능할 지 모르겠지만 아직 이와 관련된 시행지침이 나오지 않아 정확하게 답하기는 어렵다"고 말했다.

[e-mail] 김관웅 부동산 선임기자