강남4구 등 서울 18개구 아파트 가격 거품 가능성 높다

[파이낸셜뉴스] 지난해 10월 기준 강남4구, 양천구, 마용성(마포, 용산, 성동) 등 서울 18개구 아파트 가격이 거품일 가능성이 높다는 지적이 나왔다. 반면 종로·중량·강북·도봉·구로·금천·관악구 등 7개 구의 경우 아파트 가격의 거품 가능성이 낮은은 것으로 나타났다.

2일 보험연구원 윤성훈 선임연구위원의 '서울 지역별 아파트 가격 거품 가능성 검토' 보고서에 따르면 서울 지역 아파트 가격 거품은 2017년 4월 강남구와 용산구를 시작해 이후 대부분의 지역으로 확대되고 있었다.

윤 선임연구위원은 서울 아파트 가격 거품 가능성을 △가격이 비합리적인지(과대분산 기준) △비합리적인 가격이 1년 이상 지속됐는지(장기성 기준) △이 기간 중 기대심리에 영향을 받아 가격 변동성이 확대됐는지(변동성 기준) 등을 거품의 기준으로 설정해 분석했다.

분석 결과 지난해 10월 기준으로 종로구, 중량구, 강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 관악구 등 7개 구의 경우 아파트 가격의 거품 가능성이 낮은 반면 강남4구를 포함한 18개구의 경우 거품 가능성이 높은 것으로 나타났다.

거품 가능성이 높은 18개구는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역과 일치했다.

강남4구, 양천구, 마용성(마포, 용산, 성동)의 경우 거품 정도가 상대적으로 더 컸다. 또한 과대분산 기준으로 볼 때 가장 먼저 거품이 형성되기 시작한 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)이며, 이후 서초구, 송파구 및 양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 이어졌다.

윤성훈 선임연구위원은 "2017년 8·2대책과 2018년 9·13대책은 시기 측면에서 볼 때 규제 타이밍이 크게 늦었다고 보기 어렵고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 선정의 경우 적절한 것으로 평가된다"고 분석했다.

윤 선임연구위원은 같은 기준으로 2008년 금융위기 이전의 서울 아파트 가격 거품 가능성도 분석했다. 분석 결과 2000년대 초반 서울 아파트 가격의 거품기간은 2006월 5월~2009년 8월까지 약 3년 4개월간으로 분석됐고, 강남구의 거품기간은 2005년 11월 이전부터 시작해 2009년 2월에 끝나는 것으로 나타났다. 거품은 강남구에서 먼저 시작하고 먼저 꺼졌다.

거품이 꺼지는 시기에 전세 가격의 변동성이 커지는 현상이 발견됐다. 2008년 하반기에 발생한 글로벌 금융위기 충격이 서울 아파트 가격 거품 해소의 주된 요인이었던 것으로 내다봤다.

윤성훈 선임연구위원은 "서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지(과대분산 기준) 2년 2개월(2019년 10월 현재)이 넘었고, 12·16대책이 고가의 아파트가 몰려있는 강남3구에 큰 충격으로 작용할 것으로 예상된다"면서 "아울러 아파트 소유에 따른 실효세율 상승(공시지가 현실화 및 종부세율 인상 등)으로 이들 전세 가격이 단기적으로 상승할 가능성을 배제할 수 없다"고 밝혔다.

[e-mail] 홍석근 기자