한남3구역 '3사3색' 수주전… 차별화 전략으로 승부 건다

대한민국 정비사업의 판도를 가를 총사업비 7조원의 한남3구역 재개발 사업의 시공사 선정이 본격화 재개됐다. 현대건설이 자금력, GS건설이 '자이' 브랜드 파워, 대림산업이 설계 차별화 등을 각각 내세워 조합원들의 마음을 사로잡기 위해 총력을 다하고 있다.

27일 정비업계에 따르면 한남3재정비촉진구역 주택재개발정비사업 조합은 지난 18일 입찰 참여 건설사들의 입찰제안서를 개봉했다.

6월 3일 1차 합동설명회를 열고 주민들의 의견 수렴 절차를 거친 뒤 20일 시공사 선정 조합원 총회를 열어 모든 절차를 마무리한다는 계획이다.

이날 오전 방문한 조합 사무실은 취재진의 방문에도 "특별히 할말이 없다"며 조심스러운 모습을 보였다.

지난해 12월 시공사 선정을 끝낼 예정이었으나 불법 홍보와 제안 위법성 시비로 수주전이 과열되면서 입찰이 무효가 돼 올해 재입찰을 진행하게 됐기 때문이다. 조합 측 역시 이번 총회는 언론에 과도하게 노출되기 보다는 조용히 총회가 마무리 되길 바라는 눈치였다.

■파격 빼고, 비용절감으로 차별화

실제 이날 현대건설과 대림산업, GS건설이 제출한 입찰제안서를 확인해본 결과 3사 모두 공사비의 경우 조합이 제시한 1조8880억원보다 낮은 가격을 제안했다. 총 공사비의 경우 대안설계를 제시하지 않은 GS건설이 1조6550억5635만5400원으로 가장 낮았다. 반면 대안설계를 내놓은 현대건설과 대림산업의 총 공사비는 각각 1조7377억5700만원, 1조8880억5771만원이다.

대림산업의 경우 공사비가 가장 비싸지만 대안설계를 제외한 순공사비는 가장 낮은 1조3864억8500만원이다. 대안설계에 5014억원을 더 투자해 사선형 발코니, 트위스터 형태의 외관 등으로 설계에 공을 들여 차별화 하겠다는 전략이다.

반면 GS건설은 서울시가 과도한 대안설계에 대해 강력히 경고한 상황이라 원안 설계에 힘을 싣고 공사비를 낮춘다는 전략이다. 다만 시공사 선정 후 설계 변경 등이 가능한 만큼 앞선 입찰에서 GS건설이 조합에 제시했던 대안 설계 등이 추후 반영될 가능성도 있다.

앞서 문제가 됐던 이주비 지원의 경우 국토교통부와 서울시의 반감이 가장 컸던 만큼 3사 모무 법 테두리 안에서 주택담보인정비율(LTV)의 100%에 수준으로 진행될 전망이다.

현대건설과 대림산업은 기본 이주비 LTV 40% 이외에 추가 이주비 LTV 60% 책임 조달을 제안했다. GS건설은 법적상한액 40%에 시공사 책임조달 50%를 더한 90%를 약속했다. 금리조건은 현대건설과 GS건설이 국내 최저 금리 조달을, 대림산업은 변동금리(CD+1.5% 또는 조달시점 선정된 금융기관 중 낮은 것 적용)를 설정했다.

특히 현대건설은 강력한 자금력을 바탕으로 사업비 대여 항목에서 사업촉진비 5000억원을 포함해 2조원 이상을 대여키로 했다. 5000억원을 통해 명도 및 세입자 해결, 과소필지, 인허가 지연 등 사업 추진 시 불가피하게 발생하는 장애요소를 해결할 수 있다.

이외에도 3사는 '추가분담금 입주 1년 후 100% 납부', 시공사 계약시 환급금 50% 즉시 지급 등의 조건을 내세웠다. 추가분담금의 경우 대림건설은 입주시, 현대건설과 GS건설은 입주 1년 후 100% 납부키로 했다. 또 환급금의 경우 GS건설은 계약 즉시, 현대건설은 분양수익이 나면 지급 등으로 나뉘었다.

미분양 시 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물변제라는 조건을 내걸었다. 다만 상업시설의 경우 대림산업은 상업시설·펀드 매각 솔루션 제시 조건을, 현대건설과 GS건설은 공동주택과 함께 100% 대물변제를 제안했다.

또 GS건설은 공동주택과 상업시설 모두 '권역별 분양' 카드를 꺼냈다. 한남3구역의 사업지가 넓은 만큼, 권역별로 쪼개 순차 분양한다는 것으로, 이를 통해 사업 속도를 높이겠다는 계획이다.

■6월 중순부터 홍보 본격화 될 듯

수주전이 재가동 됐지만 한남3구역 일대는 조용한 분위기다. 과도한 홍보와 치열한 수주전이 집값 상승의 영향을 줄 수 있어 정부가 나서서 제동을 걸고 있는 상황이라 건설사들이 공식적인 홍보 활동에 부담을 느끼고 있기 때문이다.

다만 오는 6월 3일 합동설명회가 개최되고, 4일 조합이 정기 총회를 열어 조합 정관 개정, 선거관리 규정 변경, 부정행위 단속반 운영 등의 안건을 처리하고 나면 건설사들 역시 대내외적인 홍보활동에 힘을 실을 것이라는 전망이다.

한남동 천지부동산 이성호 대표는 "건설사 3사 모두 조건과 설계, 브랜드 등 각각의 차별성과 장점을 내세우며 조합원들에게 어필하고 있다"면서 "조합원들 역시 신중하게 시공사를 선정하기 위해 고심이 크다"고 말했다.

한편 한남3구역은 한남동 686 일대에 지하 6층~지상 22층, 197개 동에 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 조성하는 사업이다.

공사비만 1조8880억원으로 추정될 정도로 역대 재개발 사업 중 규모가 크다.

[e-mail] 김민기 기자