아파트 대신 꼬마빌딩?…"낡은 '빨간벽돌' 노리세요"

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(서울=뉴스1) 노해철 기자,문동주 기자 = "꼬마빌딩 투자에 있어서 당장 수익률보다는 건물을 개선했을 때 좋은 건물을 찾는 게 중요하다고 봅니다. 고객들한테도 리모델링이나 신축을 했을 때 괜찮은 건물, 우리가 다 아는 빨간 벽돌의 노후화된 건물을 사서 개선하자고 권하거든요. 건물을 사서 어떤 상태로 파느냐가 중요합니다."

주택시장을 중심으로 정부 규제가 이어지면서 꼬마빌딩 시장이 대체 투자처로 주목받고 있다.

빌딩중개법인 빌사남 김윤수 대표는 "꼬마빌딩 투자에서 당장 수익률보다는 리모델링이나 신축을 했을 때 가치를 높일 수 있는 건물을 찾는 게 중요하다"고 조언했다.

김 대표는 지난달 31일 뉴스1TV와의 인터뷰에서 "현재 임대수익률은 좋지 않더라도 노후화된 건물을 싸게 사서 요즘 트렌드에 맞게 개선하면 수익률을 높일 수 있다"며 "강남권 지역이나 한남동, 성수동 등 시장에 건물을 내놨을 때 언제든 팔릴 만한 지역에서 건물을 사야 한다"고 조언했다.

높은 임대수익률만 보고 외곽지역의 꼬마빌딩을 구입했지만, 추후 건물은 팔리지 않아 곤혹스러운 상황이 발생할 수 있다는 설명이다. 서울 주요지역에서 오래된 건물을 구입한 뒤 리모델링으로 가치를 높여 차익을 거두는 방안을 고려해야 한다고 했다.

꼬마빌딩 구입 시에는 건물이 위치한 땅의 가치를 파악해야 한다고 조언했다. 김 대표는 "건물은 부수면 없어지지만, 땅값은 계속 오르기 때문에 건물 가격도 함께 오른다"며 "용도지역마다 건폐율, 용적률이 다르기 때문에 확인해야 한다"고 말했다. 건물을 지을 때는 일조권 규제를 덜 받는 북향의 땅이 좋은 땅이라고 덧붙였다.

성공적인 꼬마빌딩 투자 사례로는 배우 송승헌씨를 꼽았다. 송씨는 지난 2006년 강남구 잠원동의 한 건물을 114억원에 매입했다. 이 건물은 신사역과 가까운 곳에 위치한다. 이후 건물과 인접해 있는 토지를 공매로 사들인 것으로 알려졌다.

김 대표는 "송승헌씨 건물 앞 대로변 땅은 평당 3억원인데, 당시 평당 5000만원, 총 30억~40억원의 땅을 공매로 매입했다"며 "건물과 땅을 합하면 현재 450억원 정도로, 300억원의 차익을 남겼다"고 했다.

꼬마빌딩은 아파트에 비해 세제와 대출 측면에서 유리한 점이 있다. 김 대표는 "취득세를 보면 2주택자는 8%, 3주택자는 12%인데 근린생활시설인 꼬마빌딩은 4.6%"라며 "꼬마빌딩 정도의 규모라면 종합부동산세(종부세)를 내지 않는다"고 말했다.

이어 "서울에서 근린생활시설 건물을 사면 최소 50% 이상의 대출을 받을 수 있다"며 "법인으로 구입할 경우에는 최대 80%까지 대출이 가능하다"고 덧붙였다.

반면 꼬마빌딩 투자 실패 사례도 많은 만큼 신중하게 접근할 필요도 있다. 섣불리 꼬마빌딩 투자에 나섰다가 건물을 되팔 수 없어 손해를 볼 수 있다고 경고했다.

김 대표는 "토지이용계획이나 용도지역 등을 고려하지 않고 꼬마빌딩을 사시는 분들이 많다"며 "나중에 보면 건물을 지을 수 없거나 개선조차 할 수 없는 경우가 있다"고 강조했다.