주택규제에 대출 잘 나오는 주거지역 상가건물로 돈몰린다

"여긴 죄다 주택 용도라서 근린생활시설로 용도변경을 하려면 세입자도 내보내야 하고 복잡한데도 매물이 귀합니다. 지금 나와 있는 게 방 3개짜리 독채가 40억~42억원씩 하는데 그마저도 강남 사람들이 싹 다 훑어가서 이제 매물이 없어요. 바로 계약하지 않으면 나갑니다."

26일 서울숲에서 갤러리아포레를 지나면 나오는 성수동 카페거리. 단독주택을 개조한 카페와 옛 주택들이 뒤섞여 위치한 이곳은 이른 시간부터 사람들의 발걸음이 이어졌다.

코로나19 확산 직전인 작년 초 기준 성수동 카페거리 일평균 유동인구는 약 9만명으로, 월평균 약 300만명이 찾는 것으로 조사됐다.

■주택 규제에 주거지역 상가 투자

1종 주거지역인 성수동 카페거리의 중심거리는 주로 주택을 허물고 새로 지은 상가건물이나 주택을 개조한 카페들이 모여 조성됐다. 이처럼 최근 도화동이나 염리동, 성수동 등 유동인구가 많은 상권의 다가구주택 밀집 지역들에는 때아닌 '근생주택' '상가주택' 문의가 쇄도하고 있다. 근린생활시설은 다른 말로 '상가'다. 주택가에서 생활에 필요한 수요를 공급할 수 있는 시설로 슈퍼나 체육시설, 음식점, 카페 등이 포함된다.

특히 주로 저층주거지역에 상권이 발달한 경우 주택을 근생으로 용도변경하는 것을 전제로 한 거래가 늘고 있다. 근생이 주목받는 건 대출 때문이다. 정부가 실거주 목적인 경우를 제외한 주택담보대출을 금지하면서 일반 주택의 경우 투자목적으로 금융기관에서 대출을 받아 구입하는 것이 사실상 불가능해졌다. 반면 상가나 상가주택은 감정가격의 60%에서 최대 80%까지 대출을 받을 수 있다.

은퇴를 앞둔 50대 유주택자 A씨는 "여윳돈으로 상가건물 투자를 고민하고 있다"며 "원래는 재테크 수단으로 아파트 추가 구입을 고민했지만 취득세·종부세 등 세금폭탄에 대출까지 막히면서 비주택 매물에 눈을 돌렸다"고 말했다. 그는 "최근에는 회사 근처 빌라 밀집 지역인 서울 마포구 도화동, 염리동 일대를 돌아보며 근린생활시설 투자를 고민 중"이라며 "주택 매물인 다가구주택을 대출이 잘 나오는 근생으로 용도변경해 임대수익을 올릴 생각"이라고 했다.

최근 비주택 대출도 곧 막힐 것이라는 여론이 높아지면서 주요 주택가 상권을 중심으로 상가투자 막차를 타려는 분위기가 퍼지고 있다. 성수동 A공인 관계자는 "워낙 비싸지만 자리가 좋아서 나오는 족족 손바뀜되고 있는데 올 초부터 확연히 상가주택 문의가 많아지고 있다"고 전했다. 그러면서 "주택 관련 규제가 강화되고 복잡해진 데다 이곳 상권이 워낙 좋으니 대출이 잘 나오는 근생으로 돌려 임대수익을 얻으려는 사람이 많아지는 것"이라고 말했다.

■주택 활용 불법 등 꼼꼼히 살펴야

투자 시 주의점도 있다. 근생으로 허가받은 건물을 주택으로 이용하는 건 원칙적으로 불법이다. 현행 부설주차장 설치기준에 따르면 근린생활시설은 시설면적 134㎡당 1대의 주차장을 설치하면 되지만, 다가구주택이나 공동주택은 면적기준에 따라 최소 0.5대 이상 설치가 필요해 주택으로 용도변경이 쉽지 않다.

층수제한에 있어서도 건축법상 다가구주택은 3층 이하, 다세대주택과 연립주택은 4층 이하로 규정돼 있는 반면 근린생활시설은 별도의 층수제한 규정이 없다.

도시와경제 송승현 대표는 "분양성 때문에 근생을 주택으로 무단개조를 하는 경우가 있는데 무조건 불법"이라며 "지역적 특성을 고려해 근생을 본연의 목적에 맞게 활용해야 한다"고 말했다.

직방 함영진 랩장도 "빌라나 다세대를 근생으로 용도변경 후에 다시 주택으로 임대하는 건 불법"이라며 "문제 소지가 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 설명했다.

[e-mail] 박소연 기자