행공-캘스터스-재팬포스트, 美 멀티패밀리에 2490억 투자

[파이낸셜뉴스] 행정공제회, 캘리포니아교직원연금(CalSTRS·캘스터스), 재팬포스트 등 한미일 연합이 미국 멀티패밀리(임대주택)에 2490억원 규모로 투자했다. 3개국 기관이 연합해 투자한 사례다. 미국 멀티패밀리가 안정적인 캐시플로우(현금흐름)를 만들 뿐만 아니라 자산가치 상승도 기대돼 손을 잡았다는 분석이 나온다.

19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 행정공제회-캘스터스-재팬포스트는 올해 초 4억5000만달러 규모 지분투자2 조인트벤처(JV)를 조성, 코어 플러스형 미국 멀티패밀리에 투자 중이다. 행정공제회와 캘스터스는 각각 1억5000만달러, 재팬포스트 1억달러, 현지 투자자 컨소시엄이다.

이 JV는 최근 미국 멀티패밀리 3곳에 총 2490억원을 투자했다. 인구 유입이 많아 수요를 바탕으로 코로나19에도 임대료 수취율 약 99%를 기록한 자산들이다.

먼저 미국 텍사스주 댈러스 자산은 약 880억원에 매입했다. LTV(담보대출비율)는 약 50%다. 2018년 준공, 320세대다. 도요타 북미 본사가 있는 지역으로, 댈러스 CBD(중심권역) 대비 인구 증가율이 높은 곳이다.

미국 사우스캐롤라이나 찰스톤 자산은 약 880억원에 매입했다. LTV는 약 50%다. 2018년 준공, 237세대다. 사우스캐롤라이나 의과대학 및 병원이 있는 지역이다. 헬스케어 관련 일자리 수요가 매우 높다. 보잉사 공장이 근처에 있어 제조업 관련 일자리 수요도 높다. 최근 10년 간 인구가 약 20% 이상 증가했다.

미국 캘리포니아주 로스앤젤레스(LA) 자산은 약 740억원에 매입했다. LTV는 약 50%다. ABC 방송국, 애플TV, 아마존 스튜디오 등이 운영하는 촬영 스튜디오들이 있다. 의료, 생명공학 및 방위산업이 발달했다.

앞서 행정공제회와 캘스터스는 지난해 3억1250만달러 규모 JV를 만들어, 미국 멀티패밀리에 지분투자한 바 있다.

이번 지분투자2 JV는 미국 주요 도시 소재 멀티패밀리가 투자 대상이다. 준공 후 5~15년 정도돼, 적극적인 자산관리를 통해 추가적인 수익 발생이 가능한 코어 플러스 에셋(자산)이 대상이다. 약간의 개보수 및 개별 인테리어 개선으로 임대료 상승이 기대되는 곳이다.

현지운용사는 캘스터스의 자회사 페어필드 레지덴셜, 국내운용사는 메리츠대체투자운용이 맡았다. 페어필드 레지덴셜은 운용사(GP) 출자금으로 900만달러를 JV에 투자한다. 목표수익률은 전체 운용수익률(Net IRR) 기준 약 9.0% 수준이다.

과거 25년간 미국 멀티패밀리 전체 연평균 자산 가치 상승률은 연평균 2.4% 수준이다.

10년까지 매입 자산을 보유하면서 누적 가치 상승률 20~25%를 달성할 것으로 보고 있다.

특히 멀티패밀리 중 코어 플러스 에셋은 경기 방어적인 점에서 안정적인 투자처라는 평가가 나온다.

펀드 운용기간 동안 경기 불황이 오더라도 낮은 레버리지로 보유기간 동안 이자부담을 줄이면, 자산을 매각하지 않고 보유 후 가격 상승시 매각하면 되기 때문이다.

[e-mail] 강구귀 기자