도로·공원 만들면 리모델링 용적률 완화… 또다른 규제 논란

서울시가 재건축의 대체 수단으로 떠오른 리모델링의 용적률 완화 조건으로 임대주택 등 기부채납을 포함하지 않는 것으로 최종 결론지었다. 대신 도로 등 기반시설 정비, 커뮤니티 시설 공유 등 공공성 확보에 따라 용적률을 완화받을 수 있는 기준을 마련했다. 서울시는 이를 통해 주택공급 활성화에 기여한다는 목표지만, 일각에서는 기존에도 가능했던 부분에 새 기준을 적용해 사업이 위축될 수 있다는 우려도 나온다.

■ 리모델링 '공공성 확보' 추진

서울시는 난개발 방지, 공공성 확보, 공공지원제도 강화를 골자로 하는 '2025 공동주택 리모델링 기본계획'을 재정비한다고 3일 밝혔다. 이번 재정비(안)은 2016년 기본계획 최초 수립 뒤 5년이 지나 용역을 통해 기본계획의 타당성을 재검토하고 개선안을 마련한 것이다.

리모델링은 준공 15년 이상 된 아파트 등 공동주택 주민들의 동의로 추진할 수 있다. 준공 30년 이상 단지가 주로 추진하는 재건축에 비해 안전진단 등 상대적으로 절차가 간소하고, 재건축초과이익환수제 부담이 없어 최근 인기를 끌고 있다.

규제에 막힌 재건축 대신 리모델링 붐이 일며 서울시는 최근 공공임대주택 추가를 통한 용적률 완화를 검토했지만, 이번 재정비 안에서는 최종 배제됐다.

서울시 관계자는 "공공성 확보를 위해 임대주택을 고려한 바 있지만, 조합이 10년간 해체를 못한다는 문제가 생겨 배제했다"며 "주변 도로·녹지 정비, 단지 내 보행로·커뮤니티시설 공유 등을 통해 공공성을 확보할 계획"이라고 밝혔다.

서울시가 4217개 공동주택을 전수조사한 결과 리모델링이 가능한 단지는 3096개로, 이 중 수평·수직증축으로 가구 수를 늘릴 수 있는 단지는 898개로 추정했다.

서울시는 이 단지들이 용적률 인센티브를 받을 수 있는 운용기준을 마련했다. 주택법에 따라 주거전용면적의 30~40%까지 증축이 가능하지만, 그에 따른 구체적 기준이 없었기 때문이다. 서울시는 △도로·공원 등 기반시설을 정비하는 경우(최대 20%p) △신재생에너지 설치 등 녹색건축물을 조성하는 경우(최대 20%p) △열린놀이터, 공유주차면 등 지역친화 시설을 설치하는 경우(최대 30%p) △상업시설 등 가로를 활성화하는 경우(최대 10%p) 등에 용적률 완화를 적용할 방침이다.

■증축하려면 도로 깔아야 하나

공공임대 등 기부채납 조건이 빠졌지만, 시장에서는 유불리를 놓고 고심에 빠졌다.

박영준 마포태영아파트 리모델링 추진위원장은 "기부채납, 공공임대가 모두 빠진 건 긍정적"이라고 말했다. 또 다른 리모델링 단지 조합 관계자는 "이번 발표는 본래 자유로이 선택 가능한 부분에 기준을 새로 만들며 결국 또 하나의 규제를 만든 셈"이라며 "사업성이 낮아 재건축 대신 개인 비용으로 리모델링을 하는 주민들에게 결국 또 다른 부담을 안겨줬다"고 주장했다.

리모델링을 시공하는 건설사들은 정책 불확실성이 사라졌다는 긍정적 평가와 함께 오히려 사업의 인기가 낮아질 수 있다는 반응이 교차했다.

대형 건설사 리모델링 전담팀 관계자는 "조합에서 리모델링 사업시 용적률을 높이기 위한 조건들을 책정하는데 큰 도움이 될 것"이라면서도 "안 그래도 리모델링은 수익성이 낮아 추진을 고민하는 단지가 많은데, 차 떼고 포 떼면 남는 게 없어 사업 자체를 포기하는 단지들이 늘어날 수 있다"고 우려했다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 "주민 니즈와 공공성 확보는 상충하는 부분이 있지만, 용적률 완화에 당위성을 가질 수 있게 됐다"며 "프라이버시, 방범 등은 단지와 주민 특성상 찬반이 갈릴 수는 있지만, 사업의 불확실성을 없앤다는 부분은 긍정적으로 보인다"고 말했다.

[e-mail] 김동호 기자