꼬마빌딩 시장 주춤.. '오·대·금' 주의보!

위드코로나를 향한 단계적 일상회복으로 경기 회복에 대한 기대감이 높아진 것도 잠시. 변이 바이러스인 오미크론의 확산세 대출규제, 금리인상등 빌딩매매 시장도 날씨만큼 차갑게 얼고있다.

여기에 지난달 25일 기준금리가 종전 대비 0.25%p 인상된 연 1.0%로 결정되고, 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 테이퍼링을 내년 3월까지 종료하겠다는 계획까지 밝혀 당분간은 회복세에 접어들지 못할 전망이다.

이에 주택에 대한 엄격한 규제와 비트코인 수익으로 상가와 빌딩에 쏠렸던 관심이 사그라드는 것을 넘어 이미 꼬마빌딩 등 건물매매를 한 이들의 고민이 깊어지고 있다.

특히 무리하게 대출을 받아 ‘묻지마식 투자’를 한 투자자들이 큰 타격을 입고 있다.

실제 지난 3분기 서울 연면적 330㎡이상의 소형 상가의 평균 공실률은 전 분기보다 2.2%p 높은 9.7%였고. 연면적 330㎡ 이상의 소형 상가의 경우 평균 공실률은 6.7%였으며, 홍대와 명동, 광화문, 압구정 등 대표 상권은 최대 43.3%를 기록했다.

이에 대해 ㈜정인부동산중개법인 측은 높아진 공실률에 임대 수익률은 낮아지는고 있는데 세금만 늘어나고 있는 형국이라고 평한다. 규제의 사각지대에 놓인 주택이 포함된 빌딩매매시 가격 상승으로 인해 경쟁력이 많이 떨어지고 있는 상황이므로, 신축 리모델링 전의 소형 상가주택 건물은 안심할 수 없다. 내년부터 상가와 주택에 분리과세가 적용돼 비과세 혜택을 받지 못하는 데다가, 근린생활시설보다 대출 한 도액이 낮고 이자율이 높기 때문에 용도변경 및 명도진행이 되지 않으면 앞으로 건물매매시 투자자의 외면을 당할 수 있다는 설명이다.

빌딩박사전영권 정인PMC 대표는 “강남 꼬마빌딩 매매시 최근 가격상승으로 대 부분 주택이 들어가 있기 때문에 매도인은 임차인 관리가 우선시 되어야 하고, 매수인은 향후 금리인상에 대비하여 투자 성향과 현금흐름, 금리인상, 공실률 등을 꼼꼼하게 따져본 후 신중하게 건물매매에 접근해야 한다”고 조언한다.

한편, 치솟는 서울의 상가 공실률은 단기간에 해결될 문제가 아니며, 또 다른 변이 바이러스가 출연할 가능성이 높기에 장기적인 리스크 관리가 필수적이다.

특히 수익이 낮은 강남빌딩매매시 전문가의 도움을 받아 리스크를 최소화할 방안을 모색하고, 본인의 투자 성향에 고려해 임차 업종을 선택하는 게 바람직하겠다.