재건축 부담금 폭탄 3월부터 터진다… 반포현대 두배 오를듯

재건축 단지의 개발 이익을 환수하는 재건축초과이익환수금(재건축 부담금) 부과가 이르면 3월로 예상되면서 '폭탄급' 부담금 논란이 재점화되고 있다. 2018년 부활된 이후 첫 재건축 부담금 징수 단지로 거론되는 서울 은평구 서해그랑블(옛 연희빌라)과 서초구 반포 센트레빌아스테리움(옛 반포현대)의 경우 집값 급등으로 부담금이 예정액 대비 2배 가량 오를 것으로 알려지면서 강하게 반발하고 있다.

■조합들 "팔지도 않는데 부담"

전국재건축정비사업조합연대는 7일 서울 여의도 국회 앞에서 재건축 부담금 제도 폐지를 촉구하는 집회를 열고 "집을 팔지도 않은 상태에서 가상의 이익에 대해 최대 50%의 환수율을 부과하는 해당 제도를 폐지해야 한다"고 주장했다.

연대에는 재건축 부담금을 반대하는 전국 71개 재건축 조합이 참여하고 있다.

재건축 부담금은 재건축으로 개별 조합원이 얻은 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50% 범위에서 환수하는 제도다.

과거 2006년 도입됐다가 2013~2017년에 유예됐으나, 현 정부 들어 2018년부터 다시 시행됐다. 대상은 2018년 1월 이후 관리처분인가를 신청한 재건축 단지다.

논란이 되는 부분은 이익 산정 기간과 환수율이다. 조합원의 재건축 종료시점에서 개시시점(추진위원회 설립 승인)의 집값을 빼서 계산하다보니 최근 집값 급등으로 과도한 부담금이 책정될 수 밖에 없다는 것이 연대 측의 설명이다. 박경룡 전국재건축정비사업조합연대 간사는 "현 정권들어 공시지가가 급등하면서 가구당 부담금이 몇 억원씩 부과되는 단지가 속출하고 있다"며 "집을 팔지도 않았는데 부담금을 내라고 하는 건데, 사실상 재건축을 하지 말라는 얘기"라고 토로했다.

실제 반포센트레빌아스테리움의 경우 2018년 부과금 예정액으로 통보받은 금액은 108억5500만원으로 가구당 1억3569만원이었지만, 최근 서초구청에서 법에 따라 산정한 기준에 따르면 가구당 부담금이 2억원 중반대에서 3억원 수준까지 높아진 것으로 전해졌다.

이순복 반포현대 재건축추진위원회 위원장은 "7년간(추진위 설립부터 준공까지) 정상주택가격상승률 공제를 부동산원 기준 34%로 산정했다는데, 조합에서 계산한 것은 140% 정도였다"며 "현실적인 집값 변동이 반영되지 못하고 있다"고 비판했다.

■3월 '1호 부과'시 논란 확산될 듯

재건축 부담금 제도가 부활한 후 해당 지자체들도 부담금 산정 과정에서 우왕좌왕하고 있다. 재건축초과이익환수에 관한 법률에 따르면 지방자치단체는 준공인가일로부터 5개월 이내에 재건축 부담금을 확정해 통보해야 한다. 하지만, 이미 반포센트레빌아스테리움(서초구)과 서해그랑블(은평구)는 지난해 준공 이후 5개월이 훌쩍 지난 상태다.

서초구 관계자는 "센트레빌아스테리움의 최종 분담금 통보를 3~4월께 예상하고 진행 중이다"며 "처음 산정하다보니 행정처리 과정에서 기한이 연장되고 있다"고 설명했다. 은평구 관계자도 "3월엔 확정 금액이 나올 것 같다"고 전했다.

전문가들 역시 1가구 1주택 및 장기보유자에 대한 형평성과 미실현 이익에 대한 부담금 부과 등에 대한 제도적인 문제점을 지적하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "처음에는 공시가격으로, 짓고 나서는 시세로 부과하면서 사실상 가격이 안올라도 부담금을 부과할 수 있는 제도적 문제가 있다"며 "정상주택 가격상승률 공제에서 주변의 시세 기준이 부동산원에 전적으로 맡겨져 있는 것도 문제"라고 말했다.

박합수 KB국민은행 부동산 전문위원(건국대 부동산대학원 겸임교수)은 "재초환은 개발이익 환수인데 1주택자와 다주택자 구별 없이 부과되는 것도 문제"라고 설명했다.

[e-mail] 성초롱 김희수 기자