50대 직장인 "부부 공동명의 변경 고심…부담부증여가 유리할까요?"

[파이낸셜뉴스] 50대 직장인 A씨는 자기 명의로 된 아파트를 두고 고민이 생겼다. 배우자 증여는 미리 준비해둬야 한다는 내용의 기사를 접하면서다. 상속세 절세를 위해서는 재산 분산이 필요했기 때문이다.

지금이라도 아파트를 부부 공동명의로 바꾸는 게 옳은 선택일지 고심 중이다. 며칠을 생각하고 정보를 알아보다 결국 명의 변경을 결심했다.

지금부터 문제는 세금이었다. 무턱대고 나섰다가 감당 못할 세금만 내고 손해보는 게 아닐지 우려됐다. A씨는 합리적 절세 방안을 제시받기 위해 세무 상담을 받기로 했다.

PKF서현회계법인 측은 우선 아파트 지분만 증여할지, 채무를 끼고 증여할지부터 정해야 한다고 조언했다. 후자의 경우 부동산과 이에 딸린 전세보증금이나 은행 대출금 등을 함께 넘기는 행위를 뜻한다. 이를 세법상 '부담부증여'라 칭한다. 이때 증여부분은 피증여자(아내 B씨)가 증여세를, 양도(채무)부분은 증여자(A씨)가 양도소득세를 내게 된다.

A씨는 1주택자다. 그가 부부공동명의로 바꾸고자 하는 해당 주택은 10여년 전 5억원에 취득했고, 현재 그 시세는 20억원까지 올랐다. 일반증여의 경우 양도부분 없이 증여부분만 주택값의 절반인 10억원으로 잡힌다. 여기서 배우자 증여재산공제(6억원)를 제한 과세표준 4억원에 대해 세율 20%가 적용된다. 피증여자인 B씨는 7000만원(과세표준 1억원×세율 20%+과세표준 3억원×세율20%)의 증여세를 내야 한다.

부담부증여 활용 시 결과는 사뭇 달라진다. 주택담보대출 받은 채무 중 5억원을 아파트 지분과 함께 넘기는 선택을 한다면 B씨 지분은 증여부분(5억원)과 양도부분(5억원)으로 나뉜다. 우선 증여세는 배우자에게 6억원까지 세금 없이 넘길 수 있어 '0원'이 된다. 전체 양도차익은 양도가액(5억원)에서 취득가액(1억2500만원)을 뺀 3억7500만원이다.

여기서 1세대 1주택자인 A씨에겐 12억원까지 비과세 혜택이 주어져 과세대상 양도차익은 1억5000만원(3억7500만원×(8억원/20억원))이 된다. 10년 이상 보유 및 거주했다면 장기보유특별공제 80% 혜택을 받아 최종 과세표준은 양도소득금액(3000만원)에서 기본공제(250만원)를 제한 2750만원이 된다. 여기에 세율 15%를 적용한 후 누진공제(108만원)를 빼고 지방소득세(30만원)를 얹으면 최종 납부세액은 335만원이다. 결국 증여 방식에 따라 납부세액이 20배 넘게 차이 나는 셈이다.

그렇다면 A씨가 다주택자라면 어떨까. 상황은 뒤집힌다. 그가 3주택을 가지고 있다면 양도부분에 대해 70%의 중과세율이 적용된다. 양도부분 과세표준 3억7250만원에 해당 세율을 적용한 후 누진공제(2540만원)를 받으면 산출세액은 2억3535만원이 된다. 최종 지방소득세(2354만원)까지 더하면 납부 양도세액은 2억5889만원이다. 다주택일 경우에도 동일하게 20% 세율만 적용돼 7000만원을 내게 되는 일반증여보다 세 부담이 커지는 셈이다.

일반증여, 부담부증여 선택 시에는 △증여자의 보유주택 수 △1세대 1주택 비과세 여부 △증여자의 취득가액 등에 따라 유불리가 달라진다. A씨 사례처럼 최종 납부 세액 차이가 수십배 날 수 있기 때문에 해당 사항들을 사전에 꼼꼼하게 확인해야 한다는 게 서현회계법인 관계자 당부다.

이 관계자는 단지 내 아파트를 증여할 땐 감정평가를 받는 방법도 제안했다. 아파트 증여가액은 단지 내 비슷한 평형 실거래가로 결정되는데, 증여 물건의 감정가액을 받아놓으면 여타 동·호수 실거래가보다 우선 적용되기 때문이다. 감정가액은 통상 주택 시세의 80~90% 선에서 결정되므로 20억원인 A씨 아파트는 16억~18억원에 감정을 받을 수 있다. 이에 B씨 지분가액은 그 절반인 8억~9억원까지 낮아진다.

서현회계법인 관계자는 "감정평가는 증여등기일 전에 받지 않아도 되고 이후 3개월 내에만 받으면 된다"고 설명했다.

증여받은 아파트 양도는 증여일로부터 5년 뒤로 미루는 게 합리적이다. 이 기간 안에 양도할 경우 증여를 거치지 않고 A씨가 직접 아파트를 양도한 것으로 판단돼 전체 세금을 다시 계산하게 될 수 있는 탓이다.

물론 B씨가 이미 납부한 증여세는 양도차익에서 공제되지만, A씨가 아파트를 취득할 당시의 낮은 취득가액이 적용돼 예상치 못한 규모의 양도소득세를 떠안을 우려도 있다.

서현회계법인 관계자는 "1세대 1주택 부부 공동명의라면 종합부동산세 과세특례 신청 여부도 챙겨보는 게 좋다"며 "부부가 각자 내는 방법, 또 한 사람의 단독 소유를 가정하고 납부하는 방법 중 하나를 선택할 수 있어 본인에게 유리한 방식을 고를 수 있기 때문"이라고 짚었다.

PKF서현회계법인 회계사와의 상담 내용을 바탕으로 한 [세무 재테크 Q&A] 기사는 매월 둘째 주 연재됩니다.

[e-mail] 김태일 기자